7 erreurs courantes quand un acheteur étranger investit en Allemagne

Si Berlin reste encore un marché en plein essor à l’heure actuelle, il n’en reste pas moins un marché présentant quelques particularités et quelques obstacles pouvant décourager certains investisseurs. Beaucoup d’acheteurs étrangers souhaitant acheter pour y vivre ne sont souvent pas conscients de tous les paramètres à prendre en compte. Il s’en suit alors parfois des déconvenues sévères pouvant nuire au retour sur investissement ou au rendement dans le cas d’un investissement locatif.

Nous revenons dans cet article sur les principales erreurs de l’investisseur dans sa recherche du meilleur bien possible ainsi que les solutions adéquates.

1- Sous-estimation des frais de conseils et de notaire.

Ne pas pouvoir maîtriser l’Allemand signifie souvent une bataille permanente pour accéder aux bonnes informations. Le syndicat de copropriété ou le propriétaire ne souhaite parfois pas vous parler dans une autre langue que la sienne. Les incompréhensions et les erreurs augmentent pour s’en sortir avec des frais supplémentaires.

Solution : en prenant contact avec notre agence, nous vous communiquerons les bons partenaires à qui s’adresser et vous conseillerons sur comment s’assurer du bon investissement via notre agence.

2- Une mauvaise lecture du contrat de co-propriété

Il arrive parfois que le nouveau propriétaire ne comprenne pas toutes les closes du contrat de vente et donne son accord de facto à des conditions défavorables. Le syndic peut par exemple décider que en-dessous d’un certain montant, son représentant peut décider sans votre accord de la mise en location de votre bien à un certain prix (ex: 6.50€/m2 au lieu de 8€/m2).

Solution : vous pouvez être conseillé par notre agence ou par un avocat qui peut vous aider à éviter ce genre d’erreur. Notre agence dispose d’un réseau d’avocats prêts à vous aider dans la gestion d’un bien.

3- Des frais de rénovation sous-estimés

Certains biens sont mis en vente avec des rénovations à effectuer dans l’appartement. À chacun son métier et tout le monde n’est pas un entrepreneur aguerri. Certaines normes ou conditions sont parfois oubliés avant la mise en location d’un appartement.

Solution : nous disposons d’un réseau de professionnels, artisans ou entrepreneurs, pour les éventuelles rénovations qui pourront vous aider dans les rénovations de votre investissement. Vous pouvez obtenir un devis ou une rapide estimation des travaux à effectuer.

4- La non-considération de l’état de l’ensemble de l’immeuble

Certains acheteurs tendent à minimiser l’impact de l’état des parties communes sur le rendement de l’investissement. Cependant, l’acte de vente comprend la participation aux frais d’entretien ou de rénovations du toit, du chauffage central, de la  court intérieure, etc. Pire encore, si un champignon xylophage est découvert ; les frais énormes de décontamination sont aussi à votre charge. On peut également penser à l’assèchement d’une cave.

Solution : bien analyser tous les documents de l’appartement et de l’immeuble communiqués par le vendeur. Si vous ne maîtrisez pas l’allemand ou si vous ne vous y connaissez pas assez, vous pouvez mandater des experts pour valider l’immeuble techniquement ou pour relire les documents communiqués.

5- L’absence de vérifications techniques par un expert

Il faut rappeler que contrairement qu’en France, la vérification du bien par un expert (pour champignons, termites, vices, etc) n’est pas obligatoire en Allemagne. Certains investisseurs ne prennent donc pas le temps de faire cette vérification par manque de temps ou de moyens. Cela peut cependant vous éviter nombre de pièges et même devenir force de négociation si certains dommages sont découverts.

Solution : pensez donc à faire appel à un Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger” ou à un “Dipl. Bau.-Ing.”. Nous disposons de contacts compétents et de confiance pour cette expertise.

6- Confondre vitesse et précipitation

Dans un marché aussi dynamique et compétitif que Berlin, on est souvent tenté de prendre les décisions vite afin d’obtenir le bien tant désiré avant les autres. Cela peut cependant mener à faire plus d’erreurs d’estimation de la valeur du bien (voir points 1 – 5) et a posteriori la découverte de véritables problèmes dans l’appartement pouvant avoir des conséquences très coûteuses.

Solution : bien demander tous les documents en amont, prendre le temps de les analyser et de les étudier, savoir faire appel à des experts pour les étudier afin de bien valider votre décision. Prendre une décision une fois les documents analysés.

7- La protection des locataires en Allemagne

L’Allemagne est un pays de locataires à la législation favorable pour ces derniers. Cela veut dire en pratique que la vente d’un bien ne débouche que très rarement sur la rupture d’un contrat de location si le bien est occupé. Les conditions du contrat restent aussi les mêmes pendant des années sans possibilité de relever le loyer pour augmenter le rendement sur ce bien. Cela explique notamment pourquoi les biens occupés bénéficient d’une forte dépréciation quand ils sont mis en vente, ce qui est bien pour un investissement locatif.

Solution : bien prendre le temps d’analyser les conditions de vente et le bail de location en cours. Se faire conseiller en amont et valider les informations à disposition par un expert ou un avocat spécialisé dans l’immobilier.

Conclusion

Il faut réfléchir à deux fois lorsqu’on investit dans un seul appartement. Il existe nombre de risques économiques, techniques et légaux. Une manière d’éviter nombre de ces écueils est de nous contacter et de s’intéresser dans le neuf ou dans la vieille pierre fraîchement rénové. Cela améliore vos chances de bon rendement et garantie une belle appréciation de votre bien sur le long terme tout en vous donnant plus de contrôle sur le contrat de location en vigueur. Nous contacter pour investir en Allemagne.