Calcul du loyer en Allemagne et à Berlin

Pour un propriétaire, sans le loyer pas de rentabilité. Le premier pas vers la location et la validation de l’achat sera le calcul du loyer.

Le point de départ : ortsüblichen Vergleichsmiete

Vous pouvez commencer par comparer avec des appartements similaires dans l’immeuble ou dans le quartier. Pour baser votre comparaison, voici les éléments à comparer :

• type d’appartement,
• surface,
• agencement,
• état,
• équipement (cuisine intégrée, baignoire, etc.),
• situation géographique.

Vous pourrez ainsi comparer avec plus de précisions les loyers à l’aide du prix au m2 / mois.

Comprendre le Mietspiegel

Pour avancer dans la définition du loyer idéal pour un appartement, il faut ensuite regarder le « Mietspiegel », aussi appelé « Mietrichtwerttabelle ». Celui-ci est un indicateur de la ville et de la commune, qui a été défini dans un accord entre les propriétaires et les locataires.

Le tableau des valeurs provenant du « Mietspiegel » est la meilleure base pour déterminer une augmentation du loyer sur un contrat de location en cours. Le loyer peut être réévalué jusqu’à la valeur du loyer moyen du quartier, (« Vergleichsmiete »).

En Allemagne, vous pouvez augmenter le loyer de 20% tous les trois ans en fonction du Mietspiegel. Toutefois, une réglementation a été introduite en 2013 pour les agglomérations (« Ballungsgebiete »), qui sont Berlin, Düsseldorf, Hamburg et Munich, avec limite réduite (« Kappungsgrenze »). Pour Berlin, cette limite est donc de 15% maximum tous les trois en fonction du Mietspiegel, des loyers moyens du quartier. Il est recommandé de ne pas chercher à cibler les 15% exactement mais plutôt 13% à 14% maximum pour être sûr de rester dans les prix autorisés et pour faire valider l’augmentation du auprès du locataire.

Exemple : vous avez un loyer actuel de 9 € / m2 (pas d’augmentation sur les trois dernières années) et le loyer moyen du quartier (« Vergleichsmiete ») est de 10 € / m2. Si vous augmentez de 15%, vous tomberez à 10,35 € / m2. Vous serez alors au-dessus du loyer moyen (10 € / m2) du quartier (« Vergleichsmiete »), ce qui n’est pas possible. Pour être au maximum de l’augmentation dans ce cas, vous pourrez prévoir une augmentation de 11,11%, et vous adaptez au 10€ / m2.

Depuis 2015, une nouvelle loi pour ralentir l’augmentation exponentielle de certains loyers a été introduite, « Mietpreisbremse ». Cette nouvelle réglementation est valide pour les nouvelles locations à nouveau (Wiedervermietung) après qu’une location se soit terminée. Dans ce cas, la limite est à 10%.

Exception pour les Neubau et les modernisations

Par contre, cette limite ne s’applique pas pour les premières locations sur les nouvelles constructions (Neubaueigentumswohnungen) et pour les appartements déjà loués (Anschlussvermietung) dans le cas d’une modernisation complète de l’immeuble.

Augmentation des loyers suite à une réévaluation des charges (Betriebskosten)

Après chaque année, un décompte (jährlichen Betriebskostenabrechnung) est effectué et si celui-ci est inférieur aux dépenses pré-payés mensuellement (monatliche Vorauszahlung), vous pouvez exiger un paiement supplémentaire de la différence.

Afin d’éviter des paiements supplémentaires chaque année à votre locataire, vous pouvez augmenter les paiements mensuelles en fonction du plan de gestion du syndic de copropriété (Wirtschaftsplan Ihres Hausverwalters).

Possible augmentation régulière de loyers sous conditions

Pour l’application du Staffelmiete ou de Indexmietklausel, il faut étudier au cas par cas.

Staffelmiette (loyer à palier)

Avec le Staffelmiete, le loyer sera défini sur plusieurs années soit par l’indication de chaque loyer de base (Grundmiete) par année ou par indiquer le montant exact en euro qui sera ajouté chaque année.

Indexmietklausel (loyer basé sur un index)

Pour le Indexmietklausel, il s’agit d’une clause dans le contrat de location qui détermine une adaptation du loyer (Mietpreisanpassung) quand l’indice du prix à la consommation (Index der Verbraucherpreise a évolué en général d’au moins 3 points de pourcentage. (Index der Verbraucherpreise de Berlin). Le risque avec cette clause est que l’indice baisse, et le loyer avec.