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Comprendre la plus-value immobilière en Allemagne

Posté par Gabrielle sur 5 février 2020
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Lors d’un investissement immobilier, le calcul de la plus-value a une importance cruciale. Mais qu’est-elle exactement ? Comment se calcule-t-elle ? À quelles obligations fiscales est-elle soumise ?  Comment faire lorsqu’elle concerne un bien en Allemagne ? Appartement-Berlin vous propose un tour d’horizon.

La plus-value : un élément central lors de l’achat d’un bien

Le but d’un investissement immobilier est d’obtenir un intérêt financier au bout de plusieurs années. Le gain fait lors de la revente se nomme la plus-value et est calculée en faisant entre les prix d’achat et de vente du bien, une fois l’ensemble des frais annexes déduits. La plus-value immobilière correspond à la différence entre les prix d’achat et de vente du bien, une fois l’ensemble des frais annexes déduits. Elle peut être provoquée par plusieurs éléments :

  • La fluctuation (et augmentation) générale des prix de l’immobilier de la zone où se situe le bien
  • L’état / les travaux effectués dans le bien
  • Le statut du bien (si le bien est passé de loué à vacant, par exemple)
  • La durée de détention (selon laquelle varie la taxation de la plus-value – voir dessous)

La recherche d’une plus-value immobilière se calcule donc dès l’élaboration du projet d’investissement immobilier : emplacement, perspectives d’évolutions du marché, état général de l’appartement, travaux à prévoir ainsi que leur montant, loyer et charges, etc sont autant de critères à prendre en compte avant d’investir dans un bien. Nous vous aidons dans l’estimation de la valeur de votre appartement à Berlin.

Un système fiscal avantageux

Le système fiscal allemand est plus favorable que le système français ; les plus-values peuvent être soumises à des taxes lors de la revente de votre appartement et elles varient selon trois critères :

  1. La durée de détention du bien (sous quel statut)
  2. La convention fiscale franco-allemande
  3. Le type de détenteur

Ces critères sont à considérer attentivement lors de l’élaboration du projet et la stratégie que vous adopter ;

1. La durée de détention du bien

La taxation de la plus-value est bien plus favorable en Allemagne qu’en France. Après 10 ans de détention d’un bien, la plus-value n’est plus imposable ; contre 30 ans en France !

2. La convention fiscale franco-allemande

La convention fiscale franco-allemande signée en 1959, évite une double-imposition entre l’État de source (où se situe votre bien) et l’État de résidence (centre des intérêts vitaux / résidence). Selon l’article 3 de la convention, la plus-value issue de la vente d’un bien est imposable par l’État dans lequel se situe le bien immobilier.

La plus-value immobilière taxée en Allemagne et est à déclarer au fisc français ; ce dernier se réserve tout de même le droit d’imposer cette plus-value tout en évitant la double imposition définie par la convention fiscale.

3. Le type de détenteur

Les éléments indiqués ci-dessus sur l’exonération de la taxe sur la plus-value ne sont valables que pour des personnes privées. En effet, les sociétés de capitaux (SA, Sarl) sont toujours redevables de la plus-value immobilière, quelque soit la durée de détention du bien.

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