Définir l’objectif et le budget de son investissement
Pour réussir son investissement à Berlin, il est tout d’abord nécessaire d’en définir les objectifs et le budget.
Budget pour acheter à Berlin
En effet, le financement à constituer ne sera pas le même s’il s’agit de l’achat d’une résidence principale avec un projet de détention très longue que pour un investissement dans une gestion locative, des espaces de bureaux ou un local commercial. Il faudra donc définir dès le départ des critères comme la durée de détention du bien, en sachant qu’en Allemagne, les plus-values immobilières ne sont imposées que pour une revente avant 10 ans de détention – contre 30 ans en France. Il sera également indispensable de réfléchir à la forme que prendra cet investissement.
S’agira-t-il de vos capitaux et d’un emprunt ou envisagez-vous la constitution d’une société civile immobilière (SCI), voire d’une société de participations financières (SOPARFI) ? De telles solutions peuvent présenter un certain nombre de spécificités fiscales qui peuvent se révéler très avantageuses. Il est également possible d’acquérir une société immobilière déjà existante mais encore sans activité. Cette solution permet de réduire de façon optimale les délais et les démarches administratives. Il faut également savoir que les plus-values immobilières à la revente sont taxées de la même façon pour les personnes physiques et les sociétés de personnes et à 15 % pour les sociétés de capitaux, du type SARL.
Des objectifs pour la revente
Au moment de la création de votre projet, il sera également judicieux de penser en termes de revente, d’une part pour envisager la possible imposition des plus-values, d’autre part pour choisir un quartier à fort potentiel. Pour définir son budget, il faudra tout d’abord tenir compte des 14,5 % de frais juridiques incontournables. De même, si des travaux de rénovations, de décoration ou d’ameublement sont prévus, ils doivent être intégrés dès l’origine du projet au budget. Si vous visez la mise en location, il faudra prévoir le possible rendement du bien, mais tenir aussi compte des charges.
Sélection du quartier
Quand on achète pour investir, c’est comme choisir sa future maison. En général, on loue aux personnes qui nous ressemblent et en qui on a confiance. Quand vous cherchez et que vous visitez, il faut s’imaginer y vivre ou qui pourrait y vivre. Ainsi, vous pourrez définir le quartier et les attentes des futures locataires dans un premier temps, et aussi du futur acheteur pour la revente.
Penser à la location
En attendant la revente, la location doit bien se passer pour maintenir l’appartement en bonne état ou assurer le remboursement d’un crédit. Il faut aussi s’imaginer à qui vous souhaitait louer ou à qui peut être loué l’appartement. Vous chercherez sûrement des garanties pour des locations pérennes. Cela va influencer sur le type d’appartement. Un 60m2 avec deux pièces à Charlottenburg, Prenzlauer Berg ou Mitte sera destiné à un couple de jeunes actifs ayant des postes à responsabilités et qui cherchent un appartement cosy tout comme calme pour vivre.
Qui va racheter ?
Un investisseur pour louer ou un particuliers pour vivre. En prenant en compte ces deux derniers critères, vous vous assurez de définir le minimum pour lancer votre recherche et ainsi définir votre budget.
Dernier point, il sera indispensable de veiller à ce que vos fonds soient disponibles au moment de la réservation puis de l’achat. Pour ce faire, nous pourrons vous conseiller et établir avec vous un calendrier prévisionnel.
