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Eigenbedarf : récupérer un bien pour un usage personnel à Berlin

Posté par Gabrielle sur 5 février 2020
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L'”Eigenbedarf” (qui peut être traduit par : “usage personnel”) est une procédure qui permet à un propriétaire de récupérer son logement anciennement loué pour un usage personnel. Cette action juridique s’applique dans un cadre légal et avec des règles précises.

Eigenbedarf : conditions d’application

La procédure juridique de l’Eigenbedarf permet de récupérer l’usage d’un bien à des fins personnelles. Cela se produit notamment lorsque des investisseurs achètent un bien loué, dont ils demandent ensuite le retrait du locataire pour une utilisation propre. Ce droit ne s’applique pourtant pas de manière uniforme et dépend de chaque habitation.

En effet, la capitale concentre plus de 85 % de locataires. Ces dix dernières années, l’augmentation des prix à provoquer des excès. Cette augmentation s’explique par la situation originelle de la capitale : des immeubles entiers appartenaient à un propriétaire ou une société immobilière. La division des immeubles (dont la date est mentionnée dans la Teilungserklärung) en plusieurs appartements a permis des ventes segmentées. Cela a provoqué une flambée des prix de l’immobilier avec l’augmentation brutale des loyers. Afin de protéger les locataires, la ville a mis en place un Milieuschutz.

Cela signifie que les locataires ayant souscrit à un contrat de location datant d’avant la division de l’immeuble sont protégés pour une durée de 10 ans. Pendant cette durée, le locataire ne peut être expulsé ; vous aurez toutefois la possibilité d’augmenter le loyer de 20 % tous les trois ans, au regard du Mietspiegel (encadrement des loyers, qui tient compte de l’ensemble des loyers pour un lieu) du quartier. Une fois les dix ans écoulés, vous avez la possibilité de faire une demande d’Eigenbedarf.

Demander un Eigenbedarf

Vous ne pouvez récupérer l’appartement que sous certaines conditions ; parmi ces conditions, le statut de la personne qui occupera l’appartement. Ainsi, seuls les enfants, les parents, les oncles et tantes ainsi que les grands-parents peuvent récupérer le bien pour une utilisation personnelle.

D’autre part, vous devez indiquer dans la lettre de résiliation les raisons pour lesquelles vous souhaitez récupérer le logement.

Dans le cadre d’un locataire ayant souscrit à un contrat après la Teilungserklärung, il est également protégé pour une certaine durée. Des délais sont alors à respecter pour demander la sortie du locataire de votre appartement :

  • Si le locataire occupe le logement depuis moins de 5 ans, vous avez un délai de 3 mois.
  • Si le locataire occupe le logement entre 5 et 8 ans, vous disposez d’un délai de 6 mois.
  • Si le locataire occupe le logement depuis plus de 8 ans, vous disposez d’un délai de 9 mois.

Déroulement de la procedure d’Eigenbedarf

La procédure juridique de l’Eigenbedarf se déroule en plusieurs étapes et dure près de 9 mois. Si vous pouvez mener seul(e) cette procédure, nous vous invitons toutefois à contacter directement des juristes pour recevoir un soutient juridique tout au long de la procédure.

Pour éviter tout débordements et limiter les risques, nous vous recommandons une attitude respectueuse. Les locataires habitent parfois depuis plusieurs dizaines d’années dans un appartement et vous avez tout intérêt à leur permettre une sortie dans les meilleures conditions. Pour des questions de transparence, lorsque nous mettons en vente le bien loué d’un propriétaire, susceptible d’être l’objet d’une procédure d’Eigenbedarf, nous prévenons toujours les locataires la possibilité qu’un acheteur reprenne l’appartement pour une utilisation personnelle.

Nous contacter

Quelques soient les motivations qui vous poussent à demander une procédure d’Eigenbedarf, cette dernière est à considérer dans son ensemble, avec sa durée et ses coûts. Nous indiquons toujours sur nos annonces si ces dernières sont concernées ou non par cette procédure. Toutefois, le choix d’un investissement locatif sur une longue durée est généralement le plus simple pour attendre le départ du locataire et espérer récupérer le logement pour une utilisation personnelle.

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