Comprendre la fiscalité après l’achat à Berlin

Avant d’acheter votre appartement, vous devez prévoir toutes les questions liées à la fiscalité et à votre situation : si vous êtes résidents français ou allemand ; si vous payez vos impôts en France ou en Allemagne.

La fiscalité à Berlin après l’achat

L’impôt foncier (Grundsteuer)

En Allemagne, l’impôt foncier est une taxe sur la propriété.  La base juridique de l’impôt foncier est la loi de l’impôt foncier (GrStG). La taxe foncière est un impôt municipal, et est établie ainsi que perçue par l’administration fiscale, dans la circonscription administrative, où se trouve la propriété. L’impôt foncier est à payer par le propriétaire.

Le Grundsteuer se révèle être un avantage pour soutenir votre rentabilité. Comparé en France, l’impôt foncier est bien moins élevé ce qui n’impacte pas vraiment la rentabilité. En général, cela s’élève de 80 à 150 € en fonction des appartements.

Calcul de l’impôt foncier à Berlin

Pour déterminer la valeur de base à des fins fiscales, la valeur unitaire ainsi déterminée est multipliée par un taux d’imposition. Le taux d’imposition de base est de 2,6 / 1 000, et dépend de la situation de l’immeuble tout comme du type de biens (ancien, récent, etc.). Le montant de l’impôt foncier (Grundsteuer) est défini par les autorités fiscales locales dont le bien dépend.

Les mesures de contrôle suivantes sont appliquées pour le calcul de la quantité mesurée de la Valeur Unitaire (EW – Einheitswert) / Valeur Économique de Remplacement (Ersatzwirtschaftswert). La situation géographique joue un rôle et c’est dans ces moments que l’on peut remarquer les restes de l’Allemagne séparée :

Ancien Berlin-Ouest

• Terrains bâtis
  • Maisons individuelles (sauf sous la forme de copropriété): jusqu’à la valeur unitaire 38 346,89 € : 2,6 ‰, dépassant la valeur unitaire 38 346,89 € : 3,5 ‰
    • Pour les maisons avec deux logements : 3.1 ‰.
    • Pour tous les autres types de terrains (y compris les maisons unifamiliales utilisés, mélangés à la forme juridique de condominiums et d’autres terrains bâtis) : 3,5 ‰
    • Pour les terrains non bâtis : 3,5 ‰

Ancien Berlin-Est

• Terrains résidentiels
  • Maisons familiales (sauf sous la forme de condominiums)
    • Pour les bâtiments anciens (construit avant 31/03/1924) : pour la première commencé ou complète 15,338.76 € valeur de l’unité 6 ‰, pour la partie de 15,338.76 € de plus partie de la valeur unitaire de 10 ‰.
    • Pour les nouveaux bâtiments (construits après 31/03/1924) : pour la première 15,338.76 € commencé ou la pleine valeur de l’unité 5‰, pour 15,338.76 € en excès partie de la valeur de l’unité 6 ‰.
  • Location résidentielle, propriétés commerciales, des propriétés à usage mixte, autres terres et des maisons bâties dans la forme juridique de copropriété
    • Pour les bâtiments anciens (construit avant  31/03/1924) : 10 ‰
    • Pour les bâtiments récents (construit après 31.03.1924) : 6 ‰

Quand doit être payé l’impôt foncier (Grundsteuer) ?

En Allemagne, l’impôt foncier (Grundsteuer) est un impôt annuel et doit être payé pour un montant annuel de plus de 30 € : le 15 février, le 15 mai, le 15 août et le 15 novembre (tous les trimestres). Dans la fourchette d’un montant annuel entre 15 € et 30 €, les dates de paiement seront : le 15 février et 15 août (tous les semestres). Pour un montant inférieur à 15 €, le paiement devra se faire le 15 août, en une fois.

(Source des informations sur le site de la ville de Berlin pour plus de détails)

L’impôt sur le revenu

Quelle imposition pour les propriétaires résidents en France ?

Vous avez acheté un bien sur Berlin et vous touchez un revenu sur les loyers ? Sachez que la France et l’Allemagne offre une convention fiscale unique en Europe limitant la double imposition. Premièrement, les revenus d’une location en Allemagne ne sont pas soumis à la CSG/GSR française. Ces revenus locatifs ne sont pas soumis à l’imposition en France, mais en Allemagne, car le bien est situé en Allemagne, donc déclaré en Allemagne. Vous devez toutefois déclarer ces revenus locatifs en France, sous le régime de l’ISF et de TMI.

Quelle imposition sur les revenus locatifs en Allemagne ?

Le propriétaire doit remplir tous les ans la « Steuererklärung für beschränkt Steuerpflichtige » (la feuille de déclaration d’impôts pour les personnes non résidentes fiscales en Allemagne). En tant que propriétaire résident fiscal français, vous serez imposé à un taux qui varie entre 15 et 45% en fonction des montants imposables si vous n’avez pas d’autres revenus en Allemagne que des revenus locatifs. (Détails sur la convention fiscale entre l’Allemagne et la France : ici)

• Jusqu’à 8 004 € : pas d’imposition sur le revenu
• Revenus supérieurs à  8 004 € pour les célibataires et 16 008 € pour les couples mariés, imposition entre 15% et 42%.
• Revenus supérieurs à 250 001 € pour les célibataires et 500 000 € pour les couples mariés, imposés à 45%.

En outre, une « contribution de solidarité  » (dans le cadre de la Réunification de l’Allemagne) d’un montant de 5,5% sur l’impôt calculé et versé.

Pour minimiser l’imposition, vous pouvez déduire certaines charges des revenus locatifs dans le calcul de ceux-ci qui seront à déclarer :

• Coûts bancaires : intérêts du crédit (même pour un crédit non contracté en Allemagne, frais bancaires)
• Coûts à l’utilisation : gestion locative et charges courantes, ramonage, nettoyage de la rue, le chauffage, eau chaude, assurance bâti et l’impôt foncier annuel.
• Frais d’expert-comptables
• Amortissements linéaires: (à calculer la première année)
  • bien construit avant 1925 : 2,5% / an du prix d’achat du bâti immobilier pendant 40 ans
  • bien construit après 1925 : 2% / an du prix d’achat du bâti immobilier pendant 50 ans

Conclusion

Le Grundsteuer est vraiment moindre qu’en France ce qui ne met pas en danger la rentabilité. Nous disposons de partenaires qui peuvent vous conseiller dans vos premiers pas en fonction de votre situation. Prenez contact avec nous dès maintenant.