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Impôt sur la plus-value immobilière en Allemagne

Comprendre le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière à Berlin et en Allemagne, son applicabilité et ses conséquences.

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Qu’est-ce que l’impôt sur la plus-value immobilière ?

L’impôt sur la plus-value immobilière s’applique lors de la vente d’un bien immobilier.

L’imposition relève du domaine de la fiscalité, elle est donc corrélée à la résidence fiscale du vendeur. Dans le cas particulier d’une vente conclue pour un bien en Allemagne, il est nécessaire d’être attentif à un certains nombres d’éléments.

Fiscalité en France et en Allemagne

En France

La plus value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition d’un bien immobilier. Ces prix correspondent à ceux mentionnés dans les actes de vente et d’achat.

Leur détermination dépend d’un certain nombre d’éléments contextuels. Les prix peuvent évolués par l’ajout ou la soustraction de certaines charges (montant de TVA acquittée, frais de cession, frais d’enregistrement, dépenses de travaux etc), dans les conditions prévues par les textes.

Dans la plus part des cas, la plus-value résultant de la vente d’un bien immobilier est positive. C’est elle qui est concernée par l’application de l’impôt.

Calcul de l’imposition

En France, l’imposition sur la plus-value immobilière relève de la gestion du patrimoine immobilier privé. Elle se calcule selon deux assiettes :

  • L’impôt sur le revenu (IR), au taux forfaitaire de 19%
  • Les prélèvements sociaux, au taux de 17,2%

Un abattement progressif s’applique à partir de la 6e année. Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée au bout de 22 ans de détention pour l’IR et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Une taxe complémentaire de 2 à 6% peut être appliquée selon le montant du bien, dès lors qu’il est supérieur à 50.000 €. Une taxe communale ou une taxe nationale peuvent être ajoutées en supplément.

Lorsque le bien est situé à l’étranger, et en l’absence de convention fiscale, le vendeur français est soumis aux mêmes impôts et taxes que si le bien était situé en France. Quand une convention fiscale a été signée, le bien n’est imposable que dans le pays étranger.

En Allemagne

En Allemagne, tous biens immobiliers sont imposables. Seule la résidence ne l’est pas si elle a été habité l’année de la vente et les deux années la précédant, hormis les taxes communales, dont la taxe foncière, Grundsteuer.

Lorsque le bien est revendu avant 10 ans de détention, la plus-value est imposée et calculée à partir de l’IR, Einkommensteuer. Lorsque le bien est revendu après 10 ans de détention, il est exonéré d’impôt sur la plus-value.

L’imposition se calcule à partir d’une assiette, composée des revenus fonciers, Einkünfte aux Vermietung und Verpachtung. Ceux-ci se composent a la fois des recettes (loyers et charges payées par le locataire et perçues par le propriétaire), desquelles doivent être déduites les dépenses réelles (charges du propriétaire, d’éventuelles assurances et entretiens etc). L’amortissement du bâtiment et des travaux sont également à intégrer parmi ces dépenses.

Elle est imposée en Allemagne et doit être déclarée au FISC français. Malgré la convention fiscale conclue entre les deux Etats, la France se garde le droit d’imposer cette plus-value tout en évitant le système de double-imposition, par le crédit d’impôt.

Les propriétaires étrangers ayant des biens situés en Allemagne, percevant des revenus fonciers et qui ne sont pas résidents fiscaux allemands, doivent remplir annuellement la « Steuererklärung für beschränkt Steuerpflichtige » (déclaration d’impôt). Les taux d’imposition applicables varient de 14 à 45% et une contribution de solidarité peut être ajoutée.

La double-imposition

Comme nous l’avons vu précédemment, les législations des deux pays entrainent un processus de double imposition. Les conventions fiscales franco-allemandes ont pour objectif d’alléger les charges pour les résidents de chacun des Etats.

En cas de vente, une résidence principale habitée l’année de la vente et deux années précédentes réalisant une plus-value est non imposable.

Sources :

  • https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10864
  • https://www.storys-international.com/fiscalite-allemagne
  • Convention fiscale avec l’Allemagne, Paris le 21 juillet 1959
  • https://expatriation-allemagne.com/expertise-services/la-fiscalite-des-revenus-et-des-plus-values-immobilieres/
  • https://www.jacobi-legal.com/fiscalite-immobiliere

Les informations publiées sur notre site sont toutes rédigées et vérifiées par des experts avec le plus grand soin. Néanmoins, nous ne pouvons garantir l’exactitude de ces informations, car les lois et règlements à ce sujet évoluent constamment. Pour cette raison, consultez toujours un spécialiste – nous vous mettrons volontiers en contact avec lui.
AB Real Estate GmbH décline toute responsabilité pour les dommages causés par des erreurs dans les textes.

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  • Prix : 295.000 €
  • Emplacement : Lichterfelde
Salon
  • Surface : 70m2
  • Prix : 260.000 €
  • Emplacement : Charlottenburg
  • Rénovations à prévoir
Cuisine ouverte sur le salon
  • Surface : 79m2
  • Prix : 330.000 €
  • Quartier : Wedding
Pièce principale
  • Surface : 16m2
  • Prix : 85.000 €
  • Quartier : Potsdam
Salon
  • Surface : 73m2
  • Prix : 45.000 €
  • Quartier : Kreuzberg
Chambre Parent
  • Surface : 75m2
  • Prix : 217.500 €
  • Emplacement : Niederschöneweide

Références

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