Le plafonnement des loyers à Berlin
Vous avez certainement déjà entendu parler du « Mietendeckel », la loi concernant l’encadrement des loyers dans la capitale allemande ?
Qu’est-ce que c’est?
Un marché de la location saturé et des prix ne cessant de grimper, le sénat de Berlin a décidé de freiner cette évolution en adoptant une nouvelle loi ayant pour but de réorganiser à l’aide de dispositions juridiques strictes, le contrôle des loyers. En d’autres termes, le sénat a décidé de « plafonner les loyers ». Environ 1,5 million d’appartements locatifs sont concernés par cette nouvelle loi. Dans le même esprit, à partir de 2022, les loyers pourront être augmentés chaque année pour compenser l’inflation à hauteur de 1,3 %. Néanmoins, cela ne pourra pas dépassé le montant que prévoit le fameux « plafonnement des loyers ».
Cette loi s’applique à tous les appartements locatifs. Les nouveaux bâtiments qui ont été occupés pour la première fois après 2014 sont exemptés. Une loi spécifique continuera de s’appliquer aux logements sociaux.
Comment fonctionne le « Mietendeckel » ?
Un tableau permet de calculer son loyer en indiquant les différents critères de l’appartement. (1)
Dans ce tableau, les limites supérieures sont fixées en fonction de l’année de construction de l’appartement et de son équipement. Ceux-ci se situent entre 3,92€ et 9,80€ au mètre carré. Il existe des suppléments pour l’emplacement du bien, pour la présence d’équipements modernes tels qu’un ascenseur, une cuisine équipée ou des équipements sanitaires de haute qualité. Ce sont les critères qui peuvent augmenter le prix au mètre carré.
Si le loyer actuel (sans les charges) est supérieur d’au moins 20 % au plafond de loyer établi, le locataire peut demander une baisse de loyer.
Conséquences du Mietendeckel
La ville de Berlin souhaitait faciliter l’accès des Berlinois à la location en leur accordant des loyers plus abordables. Malheureusement, ceci a provoqué l’effet inverse.
Selon Immoscout24, les prix des nouvelles locations ont baissé de 7,8 % l’année dernière. L’offre d’appartements locatifs annoncés dans le segment des loyers plafonnés a diminué de 30 %. La concurrence pour les appartements proposés s’est considérablement accrue et il devient de plus en plus difficile de trouver un logement à Berlin. (2)
Quel avenir pour le Mietendeckel ?
Selon de nombreux spécialistes, la compétence en matière de droit de la location relève du gouvernement fédéral et est régie par le code civil allemand (BGB). Beaucoup doutent donc que l’État de Berlin ait une quelconque compétence législative à ce sujet.
Le Sénat de Berlin argumente en faisant valoir le fait que le plafonnement des loyers est une réglementation de droit public qui n’a rien à voir avec le droit de location. Cela relèverait du « droit du logement », qui est de la responsabilité des Länder.
La question reste donc en suspens…
Quel avenir pour les locataires berlinois ? La loi sera-t-elle annulée ?
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(1) https://mietendeckel.berlin.de/fr/mietendeckelrechner/
(2) https://www.presseportal.de/pm/31321/4841822
