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Le plafonnement des loyers à Berlin

Comment fonctionne le plafonnement des loyers ? Qui concerne-t-il ? Quelles sont les exceptions ?

Vous trouverez ici toutes les informations importantes !

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Qu’est le plafonnement du loyer ?

La plafonnement des loyers provient d’une loi stipulant que les loyers nets froids (Nettokaltmiete) de 1,5 million d’appartements à Berlin seront gelés pour une durée de 5 ans. Le loyer net froid comprend les suppléments tels que l’équipement et le mobilier. La loi entrera en vigueur rétroactivement en 2020 sur a base du 18 juin 2019. Cela signifie que les loyers ne pourront être supérieur à celui en vigueur le 18 juin 2019. La loi s’applique également aux loyers échelonnés et indexés.

Vous trouverez des informations sur les cas d’exception sous la rubrique « Qui est concerné par le plafonnement du loyer ? »

Quand le loyer est-il plafonné ?

La loi sur le plafonnement des loyers prévoit également le plafonnement des loyers qui excèderaient 120 % du tableau des loyers. Le plafonnement s’élève alors exactement à 120% des valeurs spécifiées. Contrairement au plafond de loyer original, ce règlement n’entre en vigueur que neuf mois après l’entrée en vigueur de la loi.

Vous trouverez des informations sur le tableau des loyers sous la rubrique « Qu’est-ce que le tableau des loyers ? »

A qui s’applique le plafonnement des loyers ?

La loi concerne les logements construits avant 2014. A Berlin, cela représente environ 1,5 million d’appartements. Les exceptions sont les logements subventionnés par l’Etat, appelés « logements sociaux ». Ainsi que les appartements occupés par leur propriétaire, les appartements en dortoirs et les nouveaux bâtiments, prêts à être occupés pour la première fois à partir du 01.01.2014.

Première location

En cas de première location des appartements concernés par la couverture de loyer, la limite supérieure de loyer indiquée doit être appliquée (voir tableau des loyers). Cette valeur ne doit pas être dépassée.

Relocation

Dans le cas d’une relocation, le loyer net à froid du locataire précédent s’applique jusqu’au loyer maximum de la valeur du tableau des loyers. Un appartement dispose d’un équipement moderne s’il présente au moins trois des caractéristiques suivantes :

-Cuisine équipée

– Equipements sanitaires de haute qualité

– Revêtement de sol de haute qualité dans la plupart des pièces d’habitation

– Ascenseur accessible sans seuils

– Consommation énergétique inférieur à 120 kWh/(m2a)

Equipement moderne

Si la prélocation d’un appartement équipé d’un équipement moderne est inférieure à 5 euros par mètre carré, le loyer peut être augmenté d’un maximum de 1 euro, à 5,02 euros par mètre carré en cas de relocation.

Comment évolue la couverture locative en cas de modernisation ?

L’ajout de certaines modernisations est autorisée si le loyer n’augmente pas de plus de 1 euro par mètre carré.

Aperçu des modernisations autorisées :

– Modernisations auxquelles les propriétaires sont tenus par la loi à se conformer

– Modernisation de l’isolation thermique de l’enveloppe du bâtiment, du plafond du sous-sol, du plafond du dernier étage ou du toit.

– Modernisations pour l’utilisation d’énergies renouvelables

– Modernisations pour le renouvellement énergétique des fenêtres

– Modernisations pour le remplacement des systèmes de chauffage

– Modernisations pour les extensions d’ascenseurs ou pour la suppression de barrières par la suppression de seuils, l’élargissement de portes ou la transformation des salles de bains

Qui décide de l’application du plafonnement des loyers ?

Le plafonnement des loyers n’est pas du ressort du gouvernement fédéral, mais de celui du Land de Berlin. C’est le gouvernement rouge-rouge-vert qui a adopté la loi sur le plafonnement des loyers.

Jusqu’à quand s’applique le plafonnement du loyer ?

Le plafonnement des loyers est valable 5 ans à partir de 2020 avec effet rétroactif au 18 juin 2019.

Qu’est-ce que le tableau des loyers ?

La table des loyers détermine la limite supérieure du loyer net à froid. L’âge et l’équipement de l’appartement sont des facteurs déterminants.

Suppléments

A partir de 2022, le loyer pourra augmenter de 1,3% par an pour compenser l’inflation. Toutefois, ceci ne s’applique que si le loyer est toujours inférieur à la limite supérieure du tableau des loyers. Les valeurs du tableau changent également en fonction de l’emplacement de l’appartement. Pour les appartements situés dans des endroits simples, les loyers indiqués dans le tableau sont réduits de 28 centimes par mètre carré et pour les appartements situés dans des endroits moyens, de 9 centimes par mètre carré. Les loyers dans le tableau augmentent de 74 centimes par mètre carré pour les appartements bien situés. Si la surface habitable se trouve dans un immeuble avec un maximum de 2 appartements, la limite supérieure du loyer augmente de 10%.

Tableau des loyers

Première occupation de l’appartement et de l’équipementPrix de la location au mètre carré
jusqu’en 1918 avec chauffage central et salle de bains6,45 €
jusqu’en 1918 avec chauffage central ou salle de bains5,00 €
jusqu’en 1918 sans chauffage central et sans salle de bains3,92 €
1919 à 1949 avec chauffage central et salle de bains6,27 €
1919 à 1949 avec chauffage central ou salle de bains5,22 €
1919 à 1949 sans chauffage central et sans salle de bains4,59 €
1950 à 1964 avec chauffage central et salle de bains6,08 €
1950 à 1964 avec chauffage central ou salle de bains5,62 €
1965 à 1972 avec chauffage central et salle de bains5,95 €
1973 à 1990 avec chauffage central et salle de bains6,04 €
1991 à 2002 avec chauffage central et salle de bains8,13 €
2003 à 2013 avec chauffage central et salle de bains9,80 €

Sources : Stadtentwicklung Berlin

Où les locataires obtiennent-ils l’information ?

Les propriétaires sont tenus d’informer leurs locataires dans les 2 mois suivant l’entrée en vigueur de la loi de tous les faits relatifs à la couverture locative. Il en va de même avant la conclusion d’un nouveau contrat de location.

Sanctions

Le non-respect de la garantie locative peut donner lieu à une amende pouvant aller jusqu’à 500.000 euros. Les districts respectifs, le département du Sénat pour le développement urbain (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung) et la banque d’investissement de Berlin (Investitionsbank Berlin) sont responsables de l’examen.

Cas de rigueur

Si le loyer autorisé entraîne à long terme des pertes ou une mise en danger significatives pour les propriétaires ou l’objet, ceux-ci peuvent faire une demande auprès de l’Investitionsbank Berlin. Cette dernière peut approuver une augmentation appropriée du loyer. Dans le cas d’un droit WBS (Work Breakdown Structure – organigramme des tâches du projets OTP), les locataires peuvent être indemnisés de la différence entre la valeur du tableau des loyers et le loyer approuvé.

Les loyers seront-ils augmentés avant l’entrée en vigueur de la loi ?

Une augmentation des loyers est envisageable ; elle ne sera probablement pas un succès en raison de l’application rétroactive du plafonnement des loyers. Le loyer actuel est basé sur le loyer convenu au 18 juin 2019 tant qu’il n’excède pas 120% du tableau des loyers.

Réactions et intentions politiques

La loi sur le plafonnement des loyers du gouvernement berlinois rouge-rouge-vert fait encore l’objet d’une révision de sa légalité constitutionnelle. Par exemple, la CDU et le FDP intentent un procès contre la loi. Les parties sont également d’avis que la construction de nouvelles habitation à Berlin doit être promue afin de répondre à la forte demande en location.

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Niels Schnatz - Agence Appartement-Berlin

Niels Schnatz

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