Situation et évolution de l’immobilier à Berlin en 2014
Un potentiel immobilier en sommeil
Son histoire exceptionnelle et les difficultés liées à la transition de la réunification expliquent que la conjoncture immobilière berlinoise se situe à l’opposé des principales villes européennes. Les prix demeurent ainsi très bas pour une capitale européenne et il est encore possible d’y acheter un logement pour moins de 90 000 EUR (1 pièce, 30 à 45m2). En comparaison, l’investissement y est plus qu’intéressant. À données équivalentes, pour 90 000 EUR, vous pouvez espérer un appartement de 5 à 15m2 sur Paris.
De plus, Berlin voit sa population augmenter très régulièrement du fait du solde naturel mais aussi du solde migratoire, une exception en Allemagne. Parallèlement, le taux de chômage, initialement élevé, diminue régulièrement et le niveau de vie a progressé de 5,7 % sur la seule année 2013. Cette situation, associée à une certaine pénurie de logements à la location et à l’achat, à des prix bas et à un marché de l’immobilier particulièrement sain, font de Berlin un excellent terrain d’investissement immobilier. Les experts tablent d’ailleurs sur un doublement des prix de l’immobilier dans les 10 années à venir.
A ces premières remarques, il faut ajouter que Berlin est une mosaïque de quartiers, voire de micro-quartiers, à la personnalité très marquée. Ces différences importantes jouent de façon très sensible sur les prix de l’immobilier. Ainsi, les disparités offrent de très larges possibilités, les prix variant par exemple de 660 EUR pour un segment bas de gamme à Marzahn-Hellersdorf jusqu’à plus de 10 000 EUR pour des biens exceptionnels à Mitte. De même, les progressions sont très fortes, de 20 à 30 %, dans certains quartiers comme Lichtenberg et Neukölln, alors que d’autres comme Treptow-Köpenick ou Tempelhof-Schöneberg ne présentent des hausses qu’autour de 5 %. A ces particularités s’ajoutent des spécificités liées au développement de la ville. Ainsi l’ouverture prochaine du nouvel aéroport international de Berlin Brandenburg, dynamise-t-elle l’immobilier dans les quartiers situés entre le centre ville et la zone aéroportuaire, comme Tegel.
Pour bien choisir votre bien et réussir votre investissement, il est nécessaire de parfaitement saisir les opportunités que représente chaque quartier en fonction de vos attentes. Le quartier de Mitte, considéré comme un des plus élégants de la capitale allemande, présente par exemple des prix élevés mais relativement stables, avec une augmentation faible – 2,9 % en 2013. Il sera donc idéal pour la constitution dans la durée d’un patrimoine immobilier.
Au contraire, les quartiers affichant de fortes hausses des prix, seront recommandés pour un investissement sur le moyen terme, pour une revente relativement rapide avec une forte plus-value. Certains quartiers, comme Charlottenbourg-Wilmersdorf, se caractérisent par l’importance de leur offre en surfaces commerciales et de bureaux et, au contraire, par le nombre restreint de copropriétés. Ils permettent donc également d’effectuer d’intéressantes opérations immobilières pour la location commerciale ou privative.
Par ailleurs, il ne faut pas oublier que certaines zones limitrophes en bordures de quartiers cotés se révèlent moins chères mais tout aussi confortables, donc idéale pour s’installer à Berlin, tandis, qu’à l’inverse, même des arrondissements très réputés comme Mitte comportent des zones très populaires.
Tendances de l’immobilier à Berlin
Berlin se caractérise par des prix de l’immobilier très hétérogènes mais globalement en forte hausse, même si les disparités en fonction des quartiers demeurent marquées.
Les prix à l’achat au mètre carré, partis de très bas, sont en constante progression, se situant à l’inverse des grandes villes européennes, au tout début d’un cycle de hausse de l’immobilier. Ainsi, ils tournent en moyenne autour de 2 474 EUR le m². Le quartier le plus coté, Mitte, affiche un prix médian au m² de 3 462 EUR en 2013, mais en progression de seulement 2,9 % depuis 2012. Au contraire, les quartiers de Lichtenberg et de Neukölln présentent des prix en hausse de, respectivement, 32,7 et 22,3 % mais demeurant en dessous de la médiane de 2 474 EUR. Les quartiers réputés de Friedrichshain-Kreuzberg et de Charlottenburg-Wilmersdorf maintiennent des prix élevés – 2 950 EUR et 2 849 EUR au m² – tout en conservant une progression de l’ordre de 10 % entre 2012 et 2013.
L’évolution des prix en logement locatif s’inscrit aussi à la hausse. Ainsi, sur l’ensemble de la ville, le prix locatif médian était de 8,02 EUR en 2013 soit une augmentation de 0,52 EUR en un an. Cette hausse s’explique en grande partie par la faiblesse de l’offre locative. Dans les zones les plus chères de Berlin, le prix médian est passé de 13,95 EUR le m² en 2012 à 14,67 EUR en 2013. A Mitte, le quartier le plus cher, la progression a été de 66,9 % entre 2006 et 2013.La demande en logements locatifs reste très forte à Berlin.
En effet, le taux d’inoccupation est particulièrement bas, les baux sont très longs et les programmes immobiliers neufs, rares, ne compensent pas les destructions de bâtiments anciens. Cette conjonction, qui a généré une progression globale des loyers de l’ordre de 8,6 % en 2013, est donc appelée à se maintenir dans l’avenir. Berlin possède également un bâti important à rénover. Les bâtiments à démanteler ou en cours de démantèlement constituent donc des possibilités d’investissement particulièrement intéressantes dont il faut savoir profiter.
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