Tendance des prix de l’immobilier à Berlin en 2014
Berlin et ses 3,3 millions d’habitants, ville locataire à 80 %, connaît un essor immobilier sans précédent depuis le début des années 2000 ce qui n’a rien d’exceptionnel pour une capitale devenue très attractive. Le marché immobilier berlinois bien qu’en augmentation reste cependant 4 à 6 fois moins cher que celui de Paris ou de Londres.
Les retombées immobilières d’une ville devenue économiquement attractive
Jusqu’à la chute du mur la démographie modérée et l’économie cahotique de Berlin suffisaient à maintenir des loyers dérisoires. La capitale allemande a su rebondir et s’enrichir économiquement en attirant immigrants qualifiés, start-ups et capitaux étrangers. Cette progression constante depuis le milieu des années 2000 a permis au prix du mètre carré berlinois de subir une majoration de + 20 % à la location depuis 2010 et de + 19,6 % à l’achat. Berlin ne cesse depuis de séduire les investisseurs étrangers, les entreprises internationales et les hauts salaires attirés par la réputation créative de Berlin. Le marché s’est donc adapté à cette nouvelle clientèle et a même enregistré en 2013 un pic de 12000 EUR le mètre carré soit 5 fois plus que la moyenne de la ville, pour un produit coréalisé par Philippe Starck dans le quartier de Mitte.
Cependant les prix restent par ailleurs intéressants pour les investisseurs ou les expatriés souhaitant investir dans une ville qui n’a pas subi la flambée des prix comme d’autres villes européennes. Les tarifs permettront aux nouveaux acquéreurs d’investir par exemple dans un appartement de 50 m2 au prix d’un 10 m2 à Paris.
Le manque de logements disponibles
L’avenir tourné à la hausse semble peu propice à un renversement de tendance. Les prévisions annoncent 130000 foyers supplémentaires que la ville devra loger d’ici 2020 alors que l’Etat n’envisage pas la construction massive de nouveaux logements. Le manque de logements disponibles est un problème crucial et comme Berlin ne dispose pratiquement pas d’appartements vacants, les prix flambent car la demande est supérieure à l’offre. Berlin, capitale jeune, dynamique et bon marché a ainsi séduit 16000 nouveaux habitants chaque année entre 2001 et 2011. En parallèle on enregistrait seulement 4000 nouveaux appartements chaque année.
Une transition énergétique coûteuse
Les locataires subissent les retombées de la transition énergétique avec la décision gouvernementale de sortir du nucléaire et vont en payer le prix. Les propriétaires sont tenus de rénover leurs biens pour économiser l’énergie et isoler les bâtiments. Bien que la loi allemande ait prévu en 2013 une limitation à 15 % sur 3 ans de la hausse des loyers, elle n’empêche pas les propriétaires de répercuter sur les loyers le montant des améliorations énergétiques effectuées. La limitation est ainsi aisément contournable en opérant des travaux de modernisation.
Concernant les achats immobiliers
Les premiers effets de la hausse des prix ont commencé à se faire sentir en 2013 et continueront en 2014. Du classique quartier de Charlottenburg au quartier Mitte réputé «Bobo», du branché et tendance Kreuzberg jusqu’à une partie de Prenzlauer Berg, les investisseurs en majorité étrangers sont attirés par des appartements anciens à rénover qu’ils obtiendront pour environt 242 000 EUR un 75 m2 ou 750 000 EUR(parfois moins) un 200 m2. En comparaison avec Paris, on trouve à Berlin pour 3000 EUR le m2 des appartements d’un niveau de qualité égal à des biens immobiliers sis dans les 4ème et 5ème arrondissements de Paris qui sont vendus presque 4 fois plus chers ! Une tendance qui se perpétuera en 2014. A l’achat, un studio de 39 m2 se vendra 111 500 EUR et un 2 pièces de 55 m2 pour 251 000 EUR en moyenne en 2014 pour un logement en centre-ville. Pour les produits très haut de gamme, dans les quartiers les plus recherchés, il faudra compter entre 1000 EUR et 4500 EUR le m2.
Les prévisions locatives en hausse mais encore intéressantes
Depuis 2010, le prix des locations est en constante augmentation et les perspectives pour 2014 évolueront en ce sens. Le prix moyen du mètre carré a grimpé de 32 % depuis 2007. Le prix du logement social avoisinera les 6 EUR le m2 mais restera cependant moins cher par rapport aux 15 EUR le m2 parisien. Le marché locatif berlinois reste sain car les loyers bien qu’en hausse sont encore sous-évalués par rapport à ce qui existe à Paris. Le mètre carré se louera en moyenne 7,96 EUR contre parfois plus de 30 EUR sur Paris et reste bien en-dessous du reste de l’Allemagne (+ de 13EUR le m2 à Munich et 9 EUR à Cologne).
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