Tendances du marché immobilier en Allemagne pour 2018
Les tendances du marché immobilier en Allemagne sont en pleine explosion en 2018. Alors que le Brexit fait sentir ses premiers effets, l’Allemagne est brandit comme un modèle économique. La stabilité de notre voisin outre-Rhin encourage et garantit des investissements intéressants et sécurisés et des tendances à la hausse pour 2018. Plus que jamais, le marché immobilier allemand séduit les investisseurs, locaux et étrangers.
Le marché immobilier allemand toujours plus prisé
Sécurité économique, fiscalité avantageuse, faible vacance locative, locataires précautionneux, plus-value intéressante, le marché immobilier allemand cumule les bons points et est extrêmement prisé par les investisseurs locaux et étrangers. En 2017, ce sont plus de 57 milliards d’euros qui ont été investis dans la pierre allemande, dont 2/3 dans les appartements ; soit une augmentation de 25 % que deux ans auparavant. Cette augmentation se poursuit en 2018. Aux traditionnels investisseurs d’origine française, anglaise et américaine, s’ajoutent désormais les investisseurs d’origine arabe et asiatique, ces derniers prisent tout particulièrement les logements « Neubau » (construits après 1945).
Une augmentation croissante des prix de l’immobilier pour 2018 (à l’achat et à la location)
En 2018 et dans l’ensemble du pays, le prix d’achats moyen des appartements s’élève à 3 065,43 € / mètre carré, soit une augmentation de 7,9 % par rapport à 2016. L’augmentation des prix d’achat est suivie par celle, moindre, des loyers. En 2018, les loyers moyens sont de 7,60 € / mètre carré / mois, avec une augmentation de 4,3 % par rapport à 2017.
Taux de vacance dans les grandes villes allemandes en 2015
Où faut-il investir en 2018 en Allemagne ?
En 2018, l’Allemagne reste aujourd’hui encore un pays foncièrement de locataires. Ainsi, l’OCDE a compté en 2017 un taux de 55 % de propriétaires en Allemagne. Cette tendance n’évolue que très lentement. Cependant, dans certaines grandes villes, le taux de propriétaire est beaucoup plus bas et à Berlin par exemple, il est de 15 %. Ce taux extrêmement faible s’explique par une longue tradition de location, qui explique également l’attractivité de Berlin aux yeux des investisseurs locatifs.
D’autre part, l’Allemagne est un état décentralisé, et de grandes métropoles se répartissent sur l’ensemble du territoire. Parmi celles-ci, 7 grandes villes détonnent : Berlin, Hambourg, Düsseldorf, Cologne, Francfort, Stuttgart et Munich. Dans la première moitié de l’année 2017, Hamburg, Munich, Francfort, Stuttgart und Düsseldorf ont concentré à elles seules 60 % des volumes de transactions du marché immobilier.
Immeuble ancien à Berlin
Les loyers les plus élevés se trouvent à Francfort avec 39,00 € / mètre carré en 2018, en passe de devenir la capitale Fintech d’Europe et qui bénéficie déjà des premiers effets de la vague Brexit. Elle est suivie de près par Munich avec 36,50 € / mètre carré. Les loyers de Stuttgart et Cologne tournent aux alentours de 23,00 € / mètre carré. À l’opposé, le prix moyen du loyer à Berlin s’élève à 12 € / mètre carré em 2018. Si les grandes métropoles allemandes ont vu leur loyer pour les nouveaux contrats augmenté en moyenne de 2,2 à 2,5 % entre 2017 et 2018 (Hamburg, Düsseldorf, Berlin, Köln), la ville de Stuttgart a vu les siens augmenté de 3,7 %.
Quelles perspectives pour l’année à venir ?
En 2018, les tendances des prix de l’immobilier sont en hausse, à l’achat et à la location. Les jeunes et plus âgés ont ainsi tendance à se tourner vers des villes moins chères, dont beaucoup ont un potentiel en veille. Il faudra ainsi prendre en compte le développement de nouveaux segments de marché, comme les logements étudiants et les résidences de retraite.
Regarder vers l’est
À l’est de l’Allemagne, des villes extrêmement étudiantes, où plusieurs millions d’euros ont été investis, comme Leipzig et Halle, sont encore des niches d’investissement immobilier, qui garantissent d’importantes plus-values à la revente. Pour celui qui choisit des investissements sur le long terme, les possibilités qui s’offrent à lui sont multiples.
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Nous sommes une agence franco-allemande installée à Berlin et nous sommes actifs sur l’ensemble du territoire allemand. Contactez-nous pour profiter de notre expertise du marché immobilier allemand et recevoir des conseils de stratégie d’investissement :
