Prix de l’immobilier à Berlin 2023

Les dernières années ont été mouvementées sur le plan humain et économique. Il y a de nombreuses informations qui circulent et il devient difficile de faire le tri et de se faire une idée précise du marché immobilier berlinois actuel. Nous allons vous donner quelques informations pour apporter un peu de clarté.

Comment se porte le marché immobilier berlinois ?

La hausse des taux d’intérêt, l’inflation et les pénuries d’énergie a semé le trouble et des insécurités quant à l’avenir du marché immobilier en Allemagne. À l’heure actuelle, nous pouvons déjà voir dans quelle mesure le marché immobilier berlinois a été impacté et nous pouvons déjà avoir une indication quant à l’orientation du marché immobilier berlinois en 2023.

Berlin reste un marché stable 

Bien que le terme « inversion des tendances » ait été fréquemment utilisé pour décrire les marchés immobiliers locaux, il n’est pas applicable à Berlin à ce stade.

Celui-ci est certes affecté par les taux d’intérêt qui augmentent, l’inflation et par le durcissement des évaluations des banques. Néanmoins, une fois n’est pas coutume, le statut de Berlin en tant que plus grand marché immobilier d’Allemagne est particulier et tend à entraîner un comportement anticyclique. En effet, outre le fait d’être la capitale de l’Allemagne, Berlin a la chance de bénéficier d’une forte concentration de l’offre et de la demande et également du caractère international de sa population.

Le prix des offres a augmenté de 4% au cours de l’année écoulée. L’évolution des prix dans les vingt-deux quartiers les plus anciens de Berlin est inégale, mais présente une similitude : les prix des offres ont augmenté dans presque toutes les zones au premier semestre 2022, puis se sont tassés ou sont restés inchangés au second semestre.

Du côté de la demande, la combinaison de la hausse des taux d’intérêt, de l’exigence des banques qui privilégient les fonds propres et de la perte de pouvoir d’achat a rendu l’achat de biens immobiliers plus coûteux. Les acheteurs potentiels prennent plus de temps pour évaluer les propriétés et calculer les risques liés aux coûts énergétiques. Les négociations sont devenues plus importantes que par le passé. Il s’agit de la nouvelle « normalité » qui est saine car ces allers-retours entre vendeurs et acheteurs font évoluer le marché.

Évolution des taux d’intérêt 

En ce début d’année 2023, la Banque centrale européenne a augmenté les taux d’intérêt à 3 % en février et a annoncé une autre hausse en mars. On ne sait pas si les banques, qui ont devancé les hausses des taux d’intérêt de la Banque Centrale Européenne l’année dernière, répercuteront les nouvelles hausses de taux sur leurs clients ou chercheront à se rapprocher d’eux en proposant des taux plus bas et des échéances plus courtes.

Dans ce cas de figure, les investisseurs peuvent profiter de la situation en prenant le temps de choisir le « bon bien » et en négociant des prêts plus courts.

La pénurie déjà existante de logements à Berlin et les importants retards de construction liés à certaines decisions politiques nous permettent d’envisager une évolution à la hausse des prix de l’immobilier à Berlin.

Nous invitons les propriétaires à nous consulter afin que nous leur apportions notre analyse précise de la situation ainsi qu’une estimation de leurs biens afin qu’ils profitent au mieux de la hausse des prix de ces dernières années.

Evolution de la population berlinoise

Après une baisse du nombre de nouveaux résidents pendant les années de pandémie lié au Corona, ce nombre devrait à nouveau augmenter en 2023. Il est d’ores et déjà évident que la demande de logement à long terme à Berlin est plus forte que les fluctuations liées à la crise et à l’augmentation des coûts de construction. Aussi, il est intéressant de souligner que plus de 90 000 réfugiés et demandeurs d’asile ont été enregistrés à Berlin en 2022 ; ce qui représente le nombre le plus élevé jamais enregistré.

Selon les prévisions officielles de développement urbain, Berlin devrait compter près de 4 millions d’habitants d’ici à 2040, ce qui fait de l’investissement résidentiel à Berlin une classe d’actifs sûre et peu risquée.

Baisse des prix, info ou intox ?

Actuellement, il semble irréaliste de s’attendre à une plus grande quantité d’offres de biens à bas prix à Berlin. Il y a certes quelques propriétaires qui sont contraints de vendre en raison de difficultés financières, mais une forte baisse des prix de l’immobilier à Berlin est peu probable sur le long terme. Après une période floue et un temps d’adaptation du marché, un scénario probable est que les prix augmentent à nouveau à Berlin. Cependant, le rythme sera plus modéré qu’au cours de ces dernières années. Le caractère international du marché immobilier berlinois, où la demande reste importante, les experts supposent que l’immobilier à Berlin restera un investissement sûr.

Analyse des prix de l’immobilier à Berlin en 2023

Prix de l’immobilier à Berlin dans les quartiers d’emplacement « optimal »

Les quartiers bénéficiant d’un emplacement de premier choix sont Mitte, Charlottenburg, Wilmersdorf, Schöneberg, Grunewald, Zehlendorf, Lichterfelde ainsi que certaines parties de Westend, Prenzlauer Berg, Frohnau, Hermsdorf et Kladow. Les propriétés y atteignent des valeurs comprises entre 900 000 € et 10 000 000 €.

Pour les appartements en copropriété dans ces quartiers, les prix au mètre carré se situent entre 6 500 € et 21 000 €. En revanche, les prix des immeubles d’habitation se situent entre 3 000 € et 4 800 € le mètre carré.

Prix de l’immobilier à Berlin dans les quartiers d’emplacement « moyen »

Les quartiers comme Neukölln, Weißensee et Pankow font partie des arrondissements à situation moyenne. Dans ce segment, les prix de l’immobilier pour les maisons individuelles et les maisons à deux logements à Berlin varient entre 500 000 € et 2 000 000 €. Les acheteurs qui envisagent d’acheter un appartement en copropriété dans ces quartiers peuvent compter sur des prix au mètre carré compris entre 3 000 € et 8 000 €. Les prix des immeubles d’habitation se situent entre 2 400 € et 2 950 € par mètre carré.

Prix de l’immobilier à Berlin dans les quartiers proches du centre

Kreuzberg et certaines parties de Prenzlauer Berg font partie des quartiers proches du centre.

Dans ces quartiers, les appartements en copropriété atteignent des prix moyens au mètre carré compris entre 4 500 € et 10 000 €. Pour les immeubles d’habitation, les prix varient entre 2 700 € et 3 500 € par mètre carré. (chiffres en date du mois de septembre 2022)

Prix de l’immobilier à Berlin dans les quartiers d’emplacement « simple »

Ces quartiers sont principalement situés à l’est, comme Marzahn ou Hohenschönhausen. En outre, certaines parties de Reinickendorf et de Rudow présentent également une situation simple. Le prix des maisons individuelles et des maisons à deux logements se situe en moyenne entre 300 000 € et 650 000 €. Les appartements en copropriété se situent entre 2 500 € et 4 500 € par mètre carré. Les immeubles d’habitation sont quant à eux vendus entre 2 000 € et 2 600 €.