Estimer et vendre un immeuble dans les zones du Milieuschutz à Berlin

Comment vendre mon bien immobilier dans les zones du Milieuschutz ?

Vos questions – Nos réponses

A quelle réglementation faut-il être attentif ?

Lors de la vente de votre immeuble sous protection à Berlin, vous devez consulter les ordonnances sur la protection (« Milieuschutzverordnungen »). La mairie dispose d’un droit de préemption sur la vente de votre bien. Cela signifie qu’elle a un délai de deux mois, à compter de la réception du contrat de vente, pour décider d’acheter ou non le bien en question. Si elle ne souhaite pas l’acheter, les acheteurs potentiels recevront une stipulation préventive, dans laquelle la mairie se démet de son droit de préemption. Les acheteurs sont toutefois soumis à des conditions d’achat, mentionnées dans le document. Parmi lesquelles, la transformation d’un immeuble locatif en co-propriétés doit être approuvée par la mairie. Cette autorisation n’est accordée que dans des cas exceptionnels. En outre, les modernisations et rénovations avant la vente sont également soumises à validation par la mairie.

Notre agence immobilière connaît la réglementation en vigueur dans les secteurs berlinois sous protection. Par notre longue expérience, nous sommes compétents pour vendre votre immeuble dans ces zones à Berlin. En outre, notre agence immobilière dispose d’une vaste réseau d’experts, et pourra vous recommander des juristes si vous en avez besoin. Tout au long de la vente de votre immeuble, vous disposerez d’un accompagnement professionnel et personnalisé.

(D’autres informations dans : « A quelle réglementation est soumise un bien sous protection ? »)

Sur quels critères est évalué mon bien dans les zones du Milieuschutz ?

Lors de l’estimation de votre immeuble, il est évident que nous prenons compte de la réglementation du Milieuschutz à laquelle votre bien est soumis.

Dans une zone du Milieuschutz, vous ne pourrez rénover votre bien que dans la mesure où vous respectez « sa situation actuelle » („zeitgemäße Ausstattung“), qui correspond aux conditions dans les quelles se trouvent votre bien actuellement ainsi que les autres logements. C’est pourquoi, le loyer actuel joue un rôle crucial. Ainsi, l’acheteur ne dispose que d’un espace de jeu restreint et est assujetti à une autorisation pour le transformer en logement d’habitation. La vente à des investisseurs est donc plus complexe dans le cadre d’un immeuble sous protection. Le droit de préemption de la mairie rend plus complexe à planifier le processus de vente et la communication d’une stipulation préventive, avec les exigences qui en découlent, devra être attentivement étudiée.

En vendant votre immeuble sous protection avec notre agence immobilière, vous bénéficierez de notre expérience. Nous commercialisons votre bien de façon professionnelle. De plus, nous connaissons les critères ayant une valeur lors de la vente d’un bien immobilier et connaissons le potentiel de votre bien. Par la mise en place de notre SWOT-Analyse, nous vous proposons une estimation intéressante au regard du marché actuel.

Quels sont les clients visés par la vente d’un immeuble dans les zones Milieuschutz ?

Lors de la vente d’un immeuble dans une zone du Milieuschutz à Berlin, il faut absolument considérer le bon groupe de clients.

La vente à des investisseurs classiques est plus complexe dans le cadre d’un immeuble dans les zones du Milieuschutz. Pour cette raison, il est important de cerner les groupes auprès desquels le bien puisse être commercialisé de façon effective. Les acheteurs de ce type de bien sont intéressés par une stratégie « Buy and Hold », de long terme, qu’offre un bien sous protection. Une fois le bien acheté, il est conservé pendant plusieurs dizaine d’années. Les acheteurs doivent être informés des stipulations préventives et connaître leurs possibilités de négocier avec la mairie de l’arrondissement concerné. Par exemple, lorsque la stipulation préventive énonce des exigences qui dépassent les ordonnances sur la protection des biens.

Notre vaste clientèle internationale contient des investisseurs intéressés par ce type de bien. Nos experts immobiliers construisent les interfaces entre vous, les acheteurs et la mairie de l’arrondissement. Nous commercialisons votre immeuble avec une stratégie sur-mesure.

A quoi ressemble une stratégie de vente efficace pour un immeuble dans les zones du Milieuschutz ?

Une stratégie sur-mesure est indispensable pour assurer la vente de votre immeuble dans les meilleures conditions. Cela implique notamment une préparation adéquate, comme l’analyse du bien et du marché local. Notre agence a établit un modèle d’analyse « SWOT-Analyse« , qui condense les forces et les faiblesses, les chances et les risques inhérents à votre bien. Nos agents immobiliers étudieront toute la documentation relevante de façon effective et professionnelle. Nous mènerons des études ciblées sur les groupes de clients afin de déterminer les potentiels intéressés. Ceux-ci seront informés de la vente de votre bien au travers d’une commercialisation effective. La commercialisation de votre bien est adaptée à vos besoins, que la diffusion soit large, ciblée ou discrète.

A une stratégie effective, correspond également un prix étudié. Nos experts récoltent les données de terrain et celles contenues dans les documentations liées à votre bien afin de vous proposer une estimation au meilleur prix.

A quelle réglementation est soumise un bien sous protection ?

1. La réserve d’approbation pour les opérations de construction : Genehmigungsvorbehalt für bauliche Vorgänge (§ 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)

Cette autorisation concerne l’évolution des constructions déjà existantes dans les zones sous protections : l’extension et la transformation, le démantèlement et le changement d’usage des biens. La réglementation doit protéger la population déjà établie dans l’arrondissement contre les risques d’exclusion. Toutefois, il n’est pas précisé, si cette exclusion a déjà eu lieu ou si elle est simplement envisagée. Le contrôle porte tout particulièrement sur les opérations de construction, qui provoqueraient une montée des prix du loyer.

Démolition

Une démolition est uniquement considérée, quand le maintient de l’immeuble n’est plus envisageable. Pour cela, l’état de préservation et ses possibilités d’évolution sont précisément étudiés et mesurés. En effet, les conditions économiques des propriétaires sont uniquement pris en compte lorsque les frais de gestion et de maintenance dépassent durablement et clairement le rendement pour les propriétaires.

Transformation/Développement (§ 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB)

Les possibilités de transformation et de développement d’un bien sous protection sont limitées et contrôlées. Toutefois, l’obligation de soumission au maintient de « l’état actuel«  ne pose ici aucun problème, son appréciation étant en effet relativement complexe. La réglementation sur la transformation et le développement d’un bien ne s’applique pas à l’usage personnel (Art. 14 Grundgesetz), d’autant que cet usage est assuré dans le temps, soit pour une période de 7 ans (§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB). La réglementation se concentre tout particulièrement sur l’adaptation du bien aux exigences minimales de consommation énergétique. Cela concerne aussi bien les bâtiments déjà existant que ceux devant être construits.

Changement d’utilisation

Le but de la mise sous protection de certains immeubles est de garantir un certain nombre de logements disponibles à une population déjà installée. Pour cela, la transformation de locaux commerciaux à lieux d’habitation ne pose aucun problème. En revanche, la transformation de lieux d’habitation en locaux commerciaux est plus difficile à mettre en œuvre.

2. Le droit de préemption légal dans les zones de conservation (§ 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB)

Dans les zones du Milieuschutz, le droit de préemption des mairies sur les biens est protégé par la loi. Ce droit ne concerne pas les propriétés d’habitation ni le droit de superficie héréditaire. Et la mairie en est exemptée, selon qu’elle prend partie ou non de l’acheteur dans le contrat de vente. Le délai imparti du droit de préemption est de deux mois, à compter de la réception du contrat de vente par le notaire compétent.

Les terrains sous construction sont exemptés du droit de préemption (§ 26 Nr. 4 BauGB)

Le tribunal régional berlinois a décidé qu’un terrain soumis à un plan de construction serait exempté de droit de préemption, tant que le bien vendu respecte la réglementation en vigueur. Cette décision doit être confirmée par le tribunal régional supérieur.

Cession de terrain sans droit de préemption

La réglementation sur le droit de préemption s’applique à la vente d’un terrain autant qu’à celle d’un bien. Pour cela, devez vous être également informé sur les autres forme de cession de terrain.

3. La stipulation préventive

Ce document est un contrat ouvert et de droit, généralement transmis aux potentiels acheteurs d’un bien sous protection. La mairie de l’arrondissement concerné s’y dessaisit de son droit de préemption – à la condition, que l’acheteur respecte certaines exigences. Celles-ci vont parfois au-delà des exigences légales standards ; par exemple, renoncer à la motivation de transformer en une co-propriété, à la construction de balcons ou d’un ascenseur, ou encore renoncer à modifier le plan ou une reconstruction. Ce peut également être le cas pour des rénovations énergiques, quand aucune réglementation ne l’impose.

L’acheteur s’engage environ 20 ans à respecter ses exigences, son engagement étant inscrit au livre foncier. Il est soumis à des pénalités contractuelles en cas d’infraction. Un acheteur ne doit cependant pas s’astreindre à des exigences, qui vont au-delà de celles inscrites dans la réglementation. Dans le cadre où la mairie refuserait de négocier, l’acheteur peut l’assigner devant le tribunal administratif.

4. Le règlement sur la transformation / Les règles sur les modifications (§ 172 BauGB)

Le règlement sur la transformation dispose que la transformation d’un immeuble loué en un logement de copropriété dans un immeuble dans la zone du Milieuschutz est soumise à l’autorisation de la mairie de l’arrondissement. Dans le cas d’une modification autorisée, le locataire dispose d’une durée exclusive de 7 ans pour acheter l’appartement. Ce règlement permet une protection du locataire déjà établi. L’autorisation de découpage du bien peut être accordée au propriétaire, à la condition qu’il n’y ait pas de conséquences économiques sur les locataires.

5. Réglementation sur les loyers

Dans les zones Milieuschutzgebiet, la réglementation sur le loyer (« Verordnungsmieten« ) constitue la valeur de référence pour évaluer, si des loyers après modernisations seront encore « raisonnables » au sens de l’ordonnance de protection. Cette réglementation permet également de vérifier si une exclusion pourrait avoir lieu. Au cours de la procédure, la mairie de l’arrondissement étudie si des propriétaires répercutent les coûts des modernisations sur les loyers. Cette transformation est pourtant problématique autant sur l’exigence de maintien d’un « état actuel » que d’un point de vue juridique.

Comprendre le “Milieuschutzgebiet” berlinois

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