Prix de l’immobilier à Berlin 2022

Les données actuelles du marché ne sont pas encore disponibles. N’hésitez pas à consulter cette page régulièrement, nous l’actualiserons afin de vous informer des dernières tendances.

Prix de l’immobilier en copropriété 2020

La demande pour les appartements a été très forte en 2020, peut-être en raison de la pandémie ? Tant les propriétaires qui souhaitaient emménager dans l’appartement que les investisseurs étaient intéressés par ce type de propriété. La diminution des ventes a entraîné une hausse des prix, même si celle-ci n’a pas été aussi rapide que les années précédentes. Dans le même temps, le prix au mètre carré d’un bien peut atteindre jusqu’à 13 500 euros. La moyenne des 10 % d’offres les plus chères était de 8 900 €/m2 en 2020 et était donc 5 % plus élevée que l’année précédente. En 2019, cependant, la hausse était encore de 8,1 %. De plus, des copropriétés attractives et très bien situées peuvent désormais atteindre plus de 6 000 €/m2 dans tous les quartiers. Dans les emplacements un peu moins prisés, le prix au mètre carré pour un bien peut dépasser les 3 500 €. Le prix d’offre moyen à Berlin en 2020 était de 4 973 € / m2, soit une augmentation de 7,4 % (2019 : 10,2 %). Les appartements de luxe et penthouse avec des prix records au mètre carré de 20 000 € à Berlin intéressent particulièrement la clientèle internationale. Une autre tendance a été la conversion des appartements locatifs en appartements occupés par les propriétaires eux-même.

Prix de l’immobilier pour les maisons individuelles en 2020

Durant la pandémie, nombreuses et nombreux sont celles et ceux qui aspirent à plus d’espace et peut-être même à un petit jardin. Il n’est donc pas surprenant que les prix des maisons individuelles aient augmenté de plus de 10 % en 2020. Les propriétés particulièrement anciennes et encore relativement bon marché ont pris de la valeur. L’effet est renforcé par le fait qu’il y a peu de nouvelles constructions, moins de permis de construire et presque plus d’espace de construction. Dans les emplacements au centre, le terrain coûte plus de 2 000 € / m2, dans les bons emplacements périphériques, le prix du mètre carré est de 600 €. Et les prix continuent d’augmenter : ils étaient 3,3% plus chers au 2ème trimestre 2021 qu’au 1er trimestre. Au premier trimestre 2021, le prix d’achat moyen d’une maison individuelle et bifamiliale à Berlin était de 4 609 € / m2.

Prix de l’immobilier locaux commerciaux en 2020

Berlin est devenue une métropole dynamique pour les entreprises. Jusqu’à présent, la demande était importante comparé à l’offre peu abondante. Le taux de locaux vacants au début de 2020 était légèrement supérieur à 1%. En raison de la pandémie, ce chiffre est passé à 2,4%, l’occupation des espaces commerciaux était d’environ 750 000 m2 en 2020. En 2019, elle était encore de 1 000 000 m2.

Néanmoins l’économie reprend peu à peu et la pandémie a a montré à l’industrie à quel point les espaces de bureaux étaient nécessaires. Également, la fourchette supérieure des loyers se situe toujours aux alentours de 39 €/m2. La pandémie pourrait donc aussi être un petit répit pour le marché plutôt tendu et permettre la construction de nouveaux bâtiments. En revanche, le commerce de détail, qui bénéficiait auparavant en grande partie du tourisme, a été plus durement touché. Alors que la fourchette supérieure des loyers au 3ème trimestre 2020 était de 285 euros le mètre carré, il devrait fluctuer entre 265 et 275 euros le mètre carré en 2021.

Nouvelles construction en 2021

Il y a de nombreuses discussions sur les solutions possibles pour faire face à la hausse des prix de l’immobilier à Berlin. Le point qui revient toujours : favoriser la construction de nouveaux bâtiments. L’emplacement et le type de construction sont au coeur des débats. L’accent est actuellement est mis sur la construction d’appartements locatifs. En 2020, plus des deux tiers des logements en création étaient destinés à la location. Mais des appartement destinés à la vente se construisent aussi à grande échelle. 116 propriétés seront construites sur Brandenburgische Strasse à Wilmersdorf, 512 biens à Karlshorst et environ 100 appartements à Spandau. Il y a de nombreux projets à Berlin comme le « Die Macherei » à Kreuzberg, un centre-ville à usage mixte moderne et respectueux de l’environnement sur la zone de l’ancienne tour « Postcheck » ou le « Schumacher Quartier » sur le site de l’aéroport fermé de Tegel. Un espace de vie pour 10 000 personnes doit être créé. Un autre gratte-ciel résidentiel en bois est en cours de construction à Schöneberg. Les personnes à revenu moins élevés devraient trouver leur bonheur dans ce gratte-ciel hybride en bois de 98 mètres de haut. La «Tour Amazone» à Friedrichshain doit mesurer 140 mètres de haut et le nouveau gratte-ciel de l’Alexanderplatz mesurera 134 mètres. Le prix moyen des appartements neufs à Berlin est de 5 952,38 euros le mètre carré en 2020, les nouveaux bâtiments dans le « segment de prix supérieur » coûtent 8 920,51 euros le mètre carré.

Source: DZ HYP Immobilienmarkt Deutschland 2020/2021, HypoVereinsbank Wohnimmobilien-Marktbericht Berlin, Berlin Hyp Wohnmarktreport Berlin 2021, Tagesspiegel

Changements politiques en 2022 – Effets sur le marché immobilier berlinois

L’année dernière, quatre élections ont eu lieu à Berlin : les élections fédérales, les élections pour la Chambre des députés de Berlin et pour les conseillers municipaux ainsi que l’élection pour le référendum « Deutsche Wohnen & Co. expropriation ».

En 2022, il est désormais certain que les partis rouge, jaune et vert (appelé « Ampel Koalition » signifie « coalition aux couleurs des feux de circulation ») gouvernent au Bundestag. La coalition R2G (SPD, LINKE, VERTS) est maintenue à la Chambre des députés de Berlin et 59,1% des Berlinois(es) ont voté « oui » lors du référendum de 2021. Les choses devraient donc changer en 2022. L’ « Ampel » prévoit notamment de construire 400 000 nouveaux logements par an en Allemagne, dont 100 000 logements dits « sociaux ». L’encadrement des loyers sera en outre prolongé jusqu’en 2029, et dans les zones dites « protégées », les loyers ne pourront ainsi augmenter que de 11% en trois ans. L’indice des loyers (appelé « Mietspiegel ») sera également obligatoire pour les communes de plus de 100 000 habitant(e)s. Le nouveau gouvernement souhaite qu’il y ait davantage de terrains à la construction. Construire plus certes, mais de manière plus respectueuse de l’environnement. L’objectif du gouvernement est par ailleurs de pouvoir améliorer la situation des sans-abri et des mal-logés d’ici 2030.

Pour tous ces projets, il existe désormais un ministère en charge des nouvelles constructions sous la direction du parti politique « SPD ». Il est intéressant de se demander si, après l’annulation du plafonnement des loyers à Berlin, un encadrement des loyers sera-t-il envisagé et introduit au niveau national ?

Les zones dites « protégées » (Milieuschutzgebiete), dont il existe aujourd’hui environ 70 dans la capitale, a été un projet qui a été mené avec succès à Berlin. En effet, la division d’immeubles en copropriété a été rendue beaucoup plus difficile. Dans la même logique, la mise en œuvre de la décision populaire « Deutsche Wohnen & Co. expropriation » sera un sujet au cœur des débats dans la nouvelle phase du gouvernement.

Il ne reste plus qu’à attendre et voir ce que les nouvelles coalitions vont initier au niveau fédéral et régional. Face à un avenir flou de la Grande-Bretagne et des États-Unis, Berlin brille et est d’un grand intérêt pour les investisseurs internationaux.

Situation économique à Berlin en 2022

En 2022, l’économie restera marquée par la pandémie de coronavirus qui nous accompagne depuis le début de l’année 2020. L’aéroport BER, enfin achevé, en souffrira également et manquera de passagers.

Néanmoins, il y a aussi de bonnes nouvelles ! L’augmentation du salaire minimum est passé à 12 € et il profitera à environ 270.000 citoyen(enne)s à Berlin. Alors que l’usine TESLA de Grünheide est toujours à l’arrêt faute d’autorisation et que plusieurs organisations environnementales critiquent la consommation d’eau de la Gigafactory, d’autres entreprises se sont déjà installées dans les environs. L’économie devrait donc continuer à se developper à Berlin. Il n’est pas étonnant que la start-up berlinoise « Gorillas » (service de livraison alimentaire rapide) ait été la start-up la plus performante en 2021. En raison de la scène prometteuse des start-ups à Berlin, des grown-ups et des entreprises tech couronnées de succès, Berlin est très appréciée tant par les habitant(e)s que par les investisseurs et pourrait même connaître un développement supérieur à la moyenne dans les années à venir.

Tendances du marché immobilier berlinois en 2022

Berlin n’est pas la seule ville à intéresser les investisseurs, la périphérie l’est aussi. En effet, Brandebourg enregistre de plus en plus d’arrivées et Berlin compte de plus en de nouveaux habitants qui s’installent en comparaison avec les habitants qui quittent la ville.

Également, il y a une nouvelle tendance pour les personnes préférant vivre seul(e)s au détriment des colocations. La construction intensive sera donc à l’ordre du jour à Berlin en 2022. D’un autre côté, les maisons intergénérationnelles ont toutefois de nouveau le vent en poupe. Une autre tendance est le minimalisme, un mouvement nécessaires vers la construction durable. Le quartier « Schumacher », construit sur le site de l’ancien aéroport de Tegel, en est un exemple.

Après deux ans de pandémie, les habitudes des berlinois ont changé. La nécessité d’un bureau à la maison est devenue pour beaucoup indispensable. Les appartements plus grands sont de ce fait devenu très prisés.