Prix et tendances du marché immobilier berlinois pour 2019

Les prix sur le marché immobilier berlinois ne cessent d’augmenter. La capitale allemande gagne chaque année de nouveaux arrivants avec un parfait mélange d’économie, situation politique et excellente qualité de vie. La demande est importante, notamment dans les zones centrales, et l’offre peine à la soutenir. Malgré la multiplication des nouveaux projets (« Neubau« ) – que ce soit de la part de sociétés coopératives ouvertes ou de développeurs privés, des projets de coopération privée ainsi que des offres exclusives centrales, l’offre ne parvient pas à satisfaire la demande. Les conséquences sont l’augmentation des prix du marché immobilier ainsi que des loyers.

Le prix moyen de vente pour les appartements individuels est d’environ 3.706 euro par mètre carré (+12,7% par rapport à 2017; Hyp Wohnmarktreport, 2018). Les investisseurs locaux et internationaux perçoivent encore le potentielle de la ville sur la Spree et s’intéressent tout particulièrement aux immeubles. Le prix moyen de vente pour les immeubles est d’environ 2.621 euro par mètre carré (+16,4% par rapport à 2017; Hyp Wohnmarktreport, 2018). Les investisseurs internationaux espèrent que ces prix continueront d’augmenter. En effet, ils restent extrêmement bas en comparaison à d’autres métropoles. Ainsi, un fond d’une pension de retraite danoise a acquis l’équivalent de 3.700 appartements. En terme de volume de transactions, la part d’investisseurs internationaux a augmenté de 27%. (Wirtschafts Woche).

Les investisseurs sont passés d’une stratégie « buy and sell » à « buy and hold« . Dans le premier quart de 2018, 12% de logements individuels de moins ont été vendus en comparaison à l’année précédente (Berliner Zeitung). Cela a provoqué un revirement de situation pour les arrondissements moins attractifs de la ville, dont la ceinture périphérique : « Speckgürtel« .

En termes de fourchettes de prix, la fourchette la plus basse (en-dessous de 2.000 euros par mètre carré) diminue et dans certains des quartiers de Berlin, il n’y a plus de logements disponibles dans ces prix. Celle entre 2.000 euros par mètre carré et 4.000 euros mètre carré est la plus importante actuellement. En outre, la fourchette de prix entre 4.000 euros par mètre carré et 6.000 euros par mètre carré est en pleine expansion, alors que la fourchette la plus haute (à partir de 6.000 euros par mètre carré) demeure en-dessous de 10% (Hyp Wohnmarktreport). Théoriquement, les logements abordables existent encore dans tous les arrondissements : moins d’un tiers des appartements à Berlin ont été augmentés de 6,50 euros pour les ménages les plus modestes ou loués à un faible revenu. Cela concerne également les biens avec des désavantages qualitatifs (comme l’emplacement, les conditions environnementales ou encore l’état).

Source: Amt für Statistik Berlin Brandenburg

Sur cette page, notre agence immobilière Appartement-Berlin vous informe sur les prix et tendances du marché immobilier pour 2019 avec une vue d’ensemble des biens disponibles. Vous trouverez également des renseignements sur les transformations politiques et économiques de la ville.

État du marché immobilier à Berlin pour 2019

Prix moyens par mètre carré (vente) en 2018

En considérant le marché actuel de l’immobilier à Berlin, les prix du marché immobiliers augmentent pour tous les types de biens immobiliers. Les facteurs décisifs pour établir la plupart des prix par mètre carré sont plus les équipement et l’emplacement du bien plus que sa surface en elle-même.

Pour les appartements déjà bâtis, les prix dépendent encore plus de critères tels que l’environnement, la qualité, l’âge ainsi que la taille. La surface moyenne des appartements à Berlin en 2017 était de 70,4 mètres carrés (Focus). La plupart des constructions Neubau ont des tailles en dessous de 100 mètres carrés. Les appartements Neubau sont en moyenne 10 mètres carrés plus grands que les appartements Altbau, qui constituent près de 16% des biens berlinois (Zensus, 2011). Dans la capitale, plus de 50% des ménages privés sont des célibataires (berlin.de).

Dans l’ensemble, Berlin recense environ 1,9 millions d’appartements, parmi lesquels 1,6 millions sont loués (Statistik Berlin Brandenburg). Dans la capitale, de plus en plus d’immeubles sont transformés en co-propriété. Dans les années précédentes, l’augmentation de logements en co-propriété provoque des complexités du point de vue de la construction.

L’offre pour les immeubles est ainsi encore plus réduite. En effet, elle tient compte des prix en constante augmentation face à une demande grandissante. Les fournisseurs d’immeubles ont augmenté leur prix de vente en 2018 de 16,4% par mètre carré (BerlinHyp, Wohnmarktberich).

La compagnie de recherche « F+B » a indiqué, que l’appartement berlinois standard dans le second quart de 2018 a un loyer moyen de 9,33 euro par mètre carré. En comparaison : le loyer moyen en 2017 était d’environ 8,57 euros par mètre carré. C’est à Neukölln et à Marzahn-Hellersdorf la plus importante hausse de loyer a été enregistrée, à Friedrichshain-Kreuzberg le loyer moyen évolue également. Même le principe, selon lequel les appartements vacants coûtent plus chers à l’achat, n’est plus aussi évident. L’investissement locatif reste un investissement recherché – quand la rentabilité suit.

Une autre tendance concerne les locations meublées. Celles-ci intéressent tout particulièrement les étudiants internationaux ainsi que les professionnels, notamment issus du monde digital. Ceux-ci se rendent dans la métropole allemande pour un temps limité et cherchent un endroit où se loger.

Des records de prix ont été enregistrés pour les propriétés individuelles. 6,6 millions d’euros ont été dépensés pour une villa à Grünewald. Les prix pour les maisons situées dans des zones demandées évoluent entre 500.000 et 2,5 millions d’euros pour les propriétés déjà construites et entre 600.000 et 3,5 millions d’euros pour les constructions Neubau (Bellevue). Les maisons sont tout particulièrement recherchées à l’extérieur du Ring.

Partout une augmentation générale des prix est attendue pour 2019, tout particulièrement pour les immeubles et les appartements loués ainsi que les propriétés non construites – des objets présentés comme des investissements. (Vous trouverez plus d’informations à ce propos à « Tendances du marché immobilier berlinois pour 2019 »)

Source: « BerlinHyp » Wohnmarktreport 2018

L’emplacement d’un bien à Berlin joue un rôle crucial dans le prix. Toutefois, tous les clichés sur le marché immobilier berlinois ne sont pas véridiques. Dans les endroits convoités, tels que Prenzlauer Berg et ses éléments Jugendstil ou à Mitte, vous pouvez encore trouver des propriétés à des loyers abordables ainsi que des ménages avec un faible pouvoir d’achat.

Malgré les différences techniques de construction, allant des stucs des appartements Altbau aux bâtiments préfabriqués, en passant par les constructions avec une architecture futuriste, un élément demeure cohérent à tous les arrondissements et bâtiments : les prix augmentent partout. D’après le « Guardian« , le tournant a eu lieu entre 2016 et 2017 avec une augmentation de 20,5%. Les premiers touchés par l’augmentation des loyers étaient les habitants des quartiers de Neukölln et Marzahn-Hellersdorf. Dans le bien aimé Charlottenburg-Wilmersdorf, la plus part des immeubles ont un prix d’achat moyen de l’ordre de 2.854 euro par mètre carré, ce qui est particulièrement élevé. L’arrondissement de Steglitz-Zehlendorf vient après (Hyp Wohnmarktreport).

Dans le quartier de Friedrichshain-Kreuzberg, le loyer moyen a sérieusement évolué et les prix d’achat tournent désormais autour de 5.000 euros par mètre carré. Moabit et Kreuzberg suivent et les prix les plus bas sont à Spandau, Reinickendorf, Tegel et Hellersdorf. Les prix des loyers augmentent toutefois à Spandau et à Tempelhof-Schöneberg (Hyp Wohnmarktreport). C’est en effet dans ces arrondissements que s’installent les derniers venus, et le prix moyen maximal pour la location y a été atteint. A Mitte, le prix moyen d’achat est de 4.688 euro par mètre carré pour les appartements individuels. Les adresses centrales sont tout particulièrement recherchées par les investisseurs avec des capitaux importants et une demande en termes de facilités, connexions et d’un standard de vie de qualité. Dans la périphérie de Berlin (« Speckgürtel« ), vous trouverez des logements individuels avec de nombreux avantages et équipements.

Évolutions politiques en 2019
Conséquences sur le marché immobilier berlinois

Toujours plus d’immeubles à Berlin sont transformés en co-propriétés. Ainsi, des « zones de protection » (Milieuschutzgebiet) ont été instaurées. Les transformations d’un appartement de location en un appartement d’habitation sont désormais soumises à l’approbation de l’arrondissement. Actuellement, il y a 46 zones sous protections à Berlin, dont 13 se trouvent à Pankow et 9 à Friedrichshain-Kreuzberg. Cette protection concerne 750.000 habitants de la ville. Et 13 nouveaux emplacements sont destinés à la recevoir d’ici le milieu de l’année 2019 ; entre autre, à Mitte, Tempelhof-Schöneberg et à Reinickendorf.

En outre, un projet de loi portant sur les « règles additionnelles concernant la fixation du montant du loyer au début de la période louée et l’ajustement des modernisations de l’objet loué » (loi d’ajustement locatif) » („Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“) a été adoptée le 05.09.2018 par le cabinet fédéral et provoquera un bouleversement du marché immobilier de Berlin.

Concernant le « frein au loyer » (« Mietpreisbremse« ) : les bailleurs seront désormais dans l’obligation d’informer le locataire, et ce avant la signature du contrat de location, des loyers précédents de l’appartement. Seulement après, alors que le bailleur propose un loyer correspondant aux loyers précédents et conformément à § 556e Abs. 1 BGB, celui-ci devant se trouver en dessous du frein de loyer et des loyers autorisés. Si l’augmentation du loyer est provoquée pour toutes autres raisons, le bailleur doit l’expliquer.

Si dans aucun de ces cas, le bailleur ne donne d’information, le locataire a l’autorisation de réclamer un loyer qui ne soit pas supérieur à ceux autorisés par le frein de loyer. Cela correspond à un maximum de 10% de plus que pour des loyers dans des environnements comparables. Concernant les cas exceptionnels prévus par la forme textuelle, ils doivent remplir les conditions au risque de ne pas être valables. Les plaintes des locataires devraient également être simplifiées.

Le projet de la loi dispose également, que le prix des modernisations dans certains emplacements (notamment en cas de logements abordables) ne pourraient être transféré qu’à hauteur de 8% sur le loyer chaque année. Ce montant s’élevait auparavant à 11%. En outre, le calcul de ces coûts devraient également être simplifié. Il est limité à 3 euros par mètre carré pour des modernisations de moins de 6 ans. Le projet contient également des règles, qui devraient empêcher l’expulsion du locataires à cause des modernisations et protéger les coûts engagés. Les « modernisations extérieures (« Herausmodernisieren« ) doivent appliquer les directives administratives. Le projet sera effectif le 01.01.2019 et peut encore subir des modifications d’ici là.

Croissance économique en 2019 à Berlin

L’économie berlinoise, et tout particulièrement celle de la zone métropole Berlin-Brandenburg, est forte. Les deux zones tirent des avantages l’une de l’autre, grâce à des entreprises importantes et le statut mondialement connu de la capitale. Le taux de chômage s’élève à 7,9% en 2018 (Berliner Zeitung, Stand Juni 2018), en constante baisse depuis  2005, et les revenus moyens des ménages continuent d’augmenter. L’arrivée de nouvelles personnes participe à l’augmentation du produit intérieur brut (« Bruttoinlandsprodukt« ) de +1,5% chaque année (Prognos AG). Les aéroports berlinois participent à la perception de Berlin comme une métropole et ville monde.

Grâce à ces évolutions positives, le marché de l’investissement évolue de manière dynamique. Sa forte économie fait de Berlin une ville aimée avec des espaces de travail attractifs ainsi que des emplacements recherchés par les compagnies. Ainsi, la demande pour des lieux d’habitation et de travail demeure extrêmement haute. Les investisseurs, locaux et internationaux, espèrent que l’économie continuera à se développer de manière positive et augmentera la valeur de la branche immobilière.

Évolution du chômage à Berlin

Dans l’ensemble, l’Allemagne impressionne par son budget d’Etat relativement bien équilibré, sa stabilité en termes de prix, sa situation pour les employés ainsi que sa croissance constante. La taxe actuelle encourage le marché immobilier, mais pourrait avoir des conséquences en cas de modification (Vous trouverez plus d’informations dans « Tendances du marché immobilier berlinois en 2019 »).

Tendances du marché immobilier berlinois pour 2019