Prix de l’immobilier à Berlin 2021

Prix de l’immobilier en copropriété 2020

La demande pour les appartements a été très forte en 2020, peut-être en raison de la pandémie ? Tant les propriétaires qui souhaitaient emménager dans l’appartement que les investisseurs étaient intéressés par ce type de propriété. La diminution des ventes a entraîné une hausse des prix, même si celle-ci n’a pas été aussi rapide que les années précédentes. Dans le même temps, le prix au mètre carré d’un bien peut atteindre jusqu’à 13 500 euros. La moyenne des 10 % d’offres les plus chères était de 8 900 €/m2 en 2020 et était donc 5 % plus élevée que l’année précédente. En 2019, cependant, la hausse était encore de 8,1 %. De plus, des copropriétés attractives et très bien situées peuvent désormais atteindre plus de 6 000 €/m2 dans tous les quartiers. Dans les emplacements un peu moins prisés, le prix au mètre carré pour un bien peut dépasser les 3 500 €. Le prix d’offre moyen à Berlin en 2020 était de 4 973 € / m2, soit une augmentation de 7,4 % (2019 : 10,2 %). Les appartements de luxe et penthouse avec des prix records au mètre carré de 20 000 € à Berlin intéressent particulièrement la clientèle internationale. Une autre tendance a été la conversion des appartements locatifs en appartements occupés par les propriétaires eux-même.

Prix de l’immobilier pour les maisons individuelles en 2020

Durant la pandémie, nombreuses et nombreux sont celles et ceux qui aspirent à plus d’espace et peut-être même à un petit jardin. Il n’est donc pas surprenant que les prix des maisons individuelles aient augmenté de plus de 10 % en 2020. Les propriétés particulièrement anciennes et encore relativement bon marché ont pris de la valeur. L’effet est renforcé par le fait qu’il y a peu de nouvelles constructions, moins de permis de construire et presque plus d’espace de construction. Dans les emplacements au centre, le terrain coûte plus de 2 000 € / m2, dans les bons emplacements périphériques, le prix du mètre carré est de 600 €. Et les prix continuent d’augmenter : ils étaient 3,3% plus chers au 2ème trimestre 2021 qu’au 1er trimestre. Au premier trimestre 2021, le prix d’achat moyen d’une maison individuelle et bifamiliale à Berlin était de 4 609 € / m2.

Prix de l’immobilier locaux commerciaux en 2020

Berlin est devenue une métropole dynamique pour les entreprises. Jusqu’à présent, la demande était importante comparé à l’offre peu abondante. Le taux de locaux vacants au début de 2020 était légèrement supérieur à 1%. En raison de la pandémie, ce chiffre est passé à 2,4%, l’occupation des espaces commerciaux était d’environ 750 000 m2 en 2020. En 2019, elle était encore de 1 000 000 m2.

Néanmoins l’économie reprend peu à peu et la pandémie a a montré à l’industrie à quel point les espaces de bureaux étaient nécessaires. Également, la fourchette supérieure des loyers se situe toujours aux alentours de 39 €/m2. La pandémie pourrait donc aussi être un petit répit pour le marché plutôt tendu et permettre la construction de nouveaux bâtiments. En revanche, le commerce de détail, qui bénéficiait auparavant en grande partie du tourisme, a été plus durement touché. Alors que la fourchette supérieure des loyers au 3ème trimestre 2020 était de 285 euros le mètre carré, il devrait fluctuer entre 265 et 275 euros le mètre carré en 2021.

Nouvelles construction en 2021

Il y a de nombreuses discussions sur les solutions possibles pour faire face à la hausse des prix de l’immobilier à Berlin. Le point qui revient toujours : favoriser la construction de nouveaux bâtiments. L’emplacement et le type de construction sont au coeur des débats. L’accent est actuellement est mis sur la construction d’appartements locatifs. En 2020, plus des deux tiers des logements en création étaient destinés à la location. Mais des appartement destinés à la vente se construisent aussi à grande échelle. 116 propriétés seront construites sur Brandenburgische Strasse à Wilmersdorf, 512 biens à Karlshorst et environ 100 appartements à Spandau. Il y a de nombreux projets à Berlin comme le « Die Macherei » à Kreuzberg, un centre-ville à usage mixte moderne et respectueux de l’environnement sur la zone de l’ancienne tour « Postcheck » ou le « Schumacher Quartier » sur le site de l’aéroport fermé de Tegel. Un espace de vie pour 10 000 personnes doit être créé. Un autre gratte-ciel résidentiel en bois est en cours de construction à Schöneberg. Les personnes à revenu moins élevés devraient trouver leur bonheur dans ce gratte-ciel hybride en bois de 98 mètres de haut. La «Tour Amazone» à Friedrichshain doit mesurer 140 mètres de haut et le nouveau gratte-ciel de l’Alexanderplatz mesurera 134 mètres. Le prix moyen des appartements neufs à Berlin est de 5 952,38 euros le mètre carré en 2020, les nouveaux bâtiments dans le « segment de prix supérieur » coûtent 8 920,51 euros le mètre carré.

Source: DZ HYP Immobilienmarkt Deutschland 2020/2021, HypoVereinsbank Wohnimmobilien-Marktbericht Berlin, Berlin Hyp Wohnmarktreport Berlin 2021, Tagesspiegel

Changements politiques en 2021 – Effets sur le marché immobilier berlinois

D’un point de vue mondial, l’Allemagne, et surtout la ville dynamique et internationale de Berlin, est une valeur refuge pour les investisseurs. Alors que le Brexit se déroule en Angleterre et que les États-Unis sont à de nombreux carrefours, Berlin offre une stabilité politique. En raison de la crise corona, l’accent est principalement mis sur les propriétés résidentielles. L’immobilier résidentiel s’avère être un investissement en capital prometteur, car le besoin de se loger est toujours d’actualité. Lors de la pandémie, une plus grande importance est accordée à une bel environnement de vie, un chez soi on l’on se sent bien. En raison de la demande excédentaire, le marché du logement de Berlin ne s’effondrera pas même avec les nouvelles mesures qui ont été prises. Il y a toujours eu beaucoup de mouvement politique à Berlin en ce qui concerne le marché immobilier. En 2021, il sera décidé si le plafond de loyer sera basculé ou restera en place. Vous pouvez avoir plus d’informations concernant le « plafonnement des loyers » par ici. Dans de nombreux contrats de location, il est désormais stipulé que les locataires doivent rembourser la partie réduite du loyer si le plafonnement de loyer n’est pas accordé par les tribunaux en appel. D’autres effets secondaires du plafonnement des loyers sont la baisse des rénovations et la vente de terrains à bâtir. En plus du plafonnement des loyers, un nouvel indice des loyers doit être créé en 2021, car le plafonnement des loyers ne s’applique qu’aux appartements construits avant 2014. Après l’agitation des élections en Amérique, nous avons hâte de voir comment les prochaines élections vont se dérouler en Allemagne.

Situation économique à Berlin en 2021

La situation économique en 2021 est relativement incertaine mais l’ambiance générale est positive. La chancelière Angela Merkel parle d’une « poussée de croissance pour 2021 » dans le célèbre journal « Sueddeutsche ». Le budget fédéral pour 2021 vient d’être approuvé, 180 milliards d’euros de nouvelles dettes sont à prévoir, le budget fédéral est entièrement dominé par la pandémie de corona. Des exportations réussies, en particulier vers l’Asie, et une industrie de la construction solide sont des éléments importants d’une économie forte. Un autre facteur est l’efficacité du vaccin contre la maladie COVID-19. La rapidité avec laquelle les institutions culturelles ou la gastronomie se rétabliront sera à observée et dépendra également du moment où l’Allemagne maîtrisera pandémie. Il est clair que de nombreux événements se dérouleront numériquement, par exemple le salon du tourisme et qu’aucun visiteur ne viendra donc à Berlin. En revanche, la tendance aux déplacements régionaux pourrait se poursuivre. L’usine TESLA, l’ouverture de l’aéroport « BER » et également la numérisation représentent des opportunités économiques. Les prévisions de vente de biens immobiliers sont diverses. Les ventes ont diminué en raison de la pandémie, mais pourraient augmenter en fonction de l’évolution de la pandémie et des politiques.

Tendances du marché immobilier berlinois en 2021

La tendance dans l’immobilier penche pour les appartements plus grands, une conséquence logique des deux confinements de 2020. Les gens aspirent à plus d’espace et il n’y a aucun signe d’exode de la campagne. Les propriétés logistiques en profitent également, car les achats en ligne ont connu encore plus d’élan en 2020.

Les hôtels sont actuellement en crise, mais font preuve de créativité et louent leurs chambres d’hôtel comme bureaux, par exemple. Ce sera plus difficile pour le commerce de détail. Il apparaît que les bureaux et les espaces commerciaux pourraient devenir moins chers mais il n’est pas question qu’il disparaisse. Comme pour l’immobilier résidentiel, la demande dans ce domaine est élevée. Au contraire, le marché des bureaux évolue, les bureaux deviennent plus accueillants et flexibles. Bien que moins de propriétés aient été vendues en 2020, les prix ont augmenté. Cette tendance devrait se poursuivre en 2021. La durabilité et les questionnement sociaux telles que la diversité sont une tendance primordiale et importante à Berlin.